Trop construit? Le fait que le marché immobilier n'absorbe plus tout est une opportunité.

Si vous voulez vous affirmer sur le marché aujourd'hui, vous devez repenser la qualité. Nous en profitons tous à la fin.

A-t-on trop construit en Suisse? Peut-être trop au mauvais endroit? Bien que l'on ne puisse pas parler du marché immobilier suisse, car il est divisé en différents sous-marchés, le temps d'absorption a été allongé en général, affirment les sept promoteurs immobiliers réunis en juin pour la discussion d'experts HIG. Ils supposent qu'un ensemble basique d'appartements est toujours nécessaire – juste où et lequel, telle est la question. Une question qui conduit à repenser la qualité.

«La qualité avant la quantité» – cette expression était utilisée il y a cinquante ans. Mais alors que la qualité était alors associée au luxe, les gens pensent aujourd'hui à une construction durable basée sur les besoins. Cela peut être plus coûteux à créer, mais cela est payant à long terme. Le fait que le marché n'absorbe plus tout est également un gain. Car finalement tout le monde profite d'une meilleure qualité – résidents et utilisateurs comme créateurs et investisseurs.

«Peut-être que trop a été construit et le résultat est des immeubles d'appartements interchangeables. C’est pourquoi nous traitons désormais plus intensément la question de la qualité. C'est l'aspect positif de cette évolution. "

Roland Thoma

L'ABC de la situation – la qualité plutôt que la quantité
Environ 75400 appartements étaient vacants en Suisse en 2019 * et la tendance est à la hausse. Alors qu'il y a deux ou trois ans, le taux de vente ou de location lorsqu'une propriété était achevée était en moyenne de 95 pour cent, il n'est aujourd'hui que de 80 à 85 pour cent. Plus l'emplacement est périphérique, plus le temps d'absorption est long. Dans les centres urbains, il y a jusqu'à 1000 demandes pour un appartement, et comme les capacités sont limitées, la demande doit changer. La demande est également solide au-delà des centres et des emplacements A, par exemple pour les copropriétés dans le segment des prix moyens et bas. D'autre part, les appartements de luxe autrefois convoités font également partie des pâles dans les centres, tandis que les appartements locatifs dans le segment des prix bas sont absorbés presque partout immédiatement.

Il s'agit donc du bon emplacement avec un produit pour le bon segment. Néanmoins: «Dans les régions structurellement plus faibles, même dans le segment intermédiaire, nous avons besoin de plus de deux à trois ans», déclare par exemple René Frauenknecht de Steiner AG. «Aujourd'hui, nous gardons la main sur les endroits qui ont déjà des postes vacants élevés et qui hésitent à se développer dans des emplacements B et C». Le danger de le faire est dû à la pression relativement forte d'acquérir: «Il existe encore de grands fonds de pension qui sont très agressifs sur le marché et qui sécurisent les terres. Il est très important que la qualité de l'emplacement passe avant la quantité. C'est nouveau. Jusqu'à il y a quelques années, vous ne pouviez pas vous tromper si vous aviez acquis une propriété mal située », déclare Frauenknecht. «Les faibles taux d'intérêt peuvent également conduire à de mauvaises décisions, car les risques peuvent ne pas être correctement évalués. Le mauvais produit dans la bonne position ne fonctionne plus aujourd'hui », ajoute Tobias Rotermund d'Odinga Picenoni Hagen AG.

Les notes d'analystes tels que Fahrländer ou Wüest Partner sont une base importante, disent les développeurs, mais ces analyses de localisation doivent être vérifiées et interprétées sur place afin de ne pas simplement répéter ce qui a fonctionné dans le passé. «La plupart des analyses de localisation sont basées sur des données et numériques», explique Marc Lyon d'Implenia Schweiz AG. «Si nous devions suivre strictement les suggestions du logiciel pour nos stratégies de développement et la définition de nos produits, nous aurions toujours la même chose sans innovations. Nous ferions simplement une copie de ce qui a été construit au cours des dernières années. Ces fondements basés sur des données sont incontestablement importants, mais une interprétation humaine est vraiment nécessaire. Nous percevons une propriété d'une manière complètement différente et avons une référence complètement différente lorsque nous avons une idée de l'emplacement et pas seulement de regarder la propriété via Google Maps et Street View ».

"Si nous suivions strictement les suggestions du logiciel pour nos stratégies de développement et la définition de nos produits, il n'y aurait pas d'innovation."

Marc Lyon

Aussi simple que convaincant – de nouveaux concepts
Une fois le potentiel d'un lieu déterminé, il s'agit de développer un concept tourné vers l'avenir. Comment cela peut-il ressembler?

Étant donné qu'une augmentation automatique des prix n'est plus facilement acceptée par les utilisateurs aujourd'hui, l'efficacité de l'espace est au centre des préoccupations des développeurs. Il est réalisé, par exemple, en réduisant l'espace, les plans d'étage compacts, les produits préfabriqués, les processus de construction standardisés et l'élimination des gadgets. Le résultat ne doit pas nécessairement être zéro-huit-quinze. "Vous pouvez également obtenir une bonne qualité dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production bon marché avec des entreprises locales", est l'expérience de Tobias Rotermund. Les grands balcons sont populaires et pas nécessairement chers, un bon mobilier compense les mètres carrés manquants et l'architecture peut être aussi simple que convaincante.

Vous pouvez également obtenir une bonne qualité dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production peu coûteuse. "

Tobias Rotermund

En ce qui concerne la variété des typologies d'appartements, il est plus cher à construire, mais il est utile pour la location à long terme. Les autres éléments qui affectent la qualité de vie sont l'accessibilité, la conception extérieure, la durabilité, la mobilité et le quartier. «Il existe une multitude d'opportunités pour diversifier la vie locative et se démarquer positivement sur le marché», déclare Valentin Müller de UTO Real Estate Management AG. «Il s'agit notamment de typologies résidentielles qui se concentrent sur un groupe cible spécifique, ainsi que de concepts de mobilité intégrés qui mettent en réseau de manière optimale les appartements avec leur environnement. Et n'oubliez pas: la qualité du règlement. On parle ici d '«espace de vie», d'espaces de grande qualité de séjour. Des concepts sont nécessaires pour cela. Avec un bon développement, vous pouvez créer un bon micro-emplacement qui répond aux besoins humains ».

Mais quels besoins le groupe cible spécifique a-t-il à l'emplacement spécifique? Les gens veulent-ils une architecture représentative ou s'identifient-ils à l'endroit où ils vivent? Aimez-vous l'échange de voisinage ou préférez-vous la vie privée? Acceptez-vous l'espace extérieur luxuriant et vert comme compensation pour l'emplacement B ou C? … Qui détermine ce qu'est la qualité? L'élite de l'architecture? Les utilisateurs?

Le fait que l'implication des personnes concernées favorise l'acceptation et la qualité d'un projet est un constat central de la communication immobilière. Outre la qualité du produit, la qualité du processus de développement devient plus importante.

«L’acceptation d’un projet dépend notamment de l’implication de la population».

Claudia Siegle

«L'implication précoce de la population dans le projet Mattenhof à Lucerne Sud a porté ses fruits», déclare Claudia Siegle de Mobimo Management AG. «Il est important que les gens puissent s'identifier à l'endroit où ils vivent. Dans ce cas, cela inclut la création de quartiers. Dans le Mattenhof, vous ne vivez pas seulement dans un immeuble résidentiel, mais dans une zone à usage mixte, où vous pouvez réseauter les uns avec les autres à l'aide d'applications, par exemple ». Pour Tobias Achermann, ancien PDG de Zug Estates AG, le dialogue avec les personnes concernées a également fait ses preuves: «Dans le développement futur du quartier« Metalli », nous avons eu de bonnes expériences d'implication de la population de Zoug. Plus d'un millier de personnes ont fait part de leurs réflexions et suggestions. Je considère cette procédure comme la pierre angulaire de la suite d'un projet ».

L'implication de la population profite non seulement au produit et à ses futurs utilisateurs, mais aussi à l'acceptation politique. Par exemple, l'affirmation selon laquelle il y a trop de constructions apparaît régulièrement dans les médias et est un argument difficile dans les batailles référendaires: «Le secteur de la construction est souvent perçu comme un moteur de croissance qui n'est pas bien accueilli partout – en particulier dans les zones périphériques et rurales. les gens ont l'impression que la construction est une priorité parce que les investisseurs doivent investir de l'argent et non parce que cela répond à un besoin. Permettre aux personnes concernées de participer à un projet et créer une véritable justice fondée sur les besoins augmente non seulement la qualité, mais aussi l'acceptation sociale et politique d'un projet », est l'expérience de Werner Schaeppi, expert en construction et en communication immobilière.

Innovation contre bureaucratie – enfant à problèmes au rez-de-chaussée
Le développement de l'industrie a obligé non seulement les projets immobiliers, mais aussi leurs créateurs à se positionner. Par exemple à travers des innovations telles qu'un système énergétique sans CO2 et une construction en bois dans le «Suurstoffi» à Rotkreuz, que Tobias Achermann cite en exemple. Ou grâce à des concepts de mobilité innovants développés et mis en œuvre par UTO Real Estate Management AG. En général, l'entreprise est engagée dans l'innovation, déclare Valentin Müller. C'est un état d'esprit qui se jette dans la culture d'entreprise et se jette dans les projets de développement. Cependant, les nouveaux concepts ont également besoin de rester en place, par exemple pour faire face à la densité des réglementations.

Le problème numéro un pour les développeurs est l'utilisation du rez-de-chaussée. Donner vie aux rez-de-chaussée avec des utilisations commerciales est difficile, et cela deviendra encore plus aigu avec l'augmentation du commerce en ligne et les changements dans le secteur de la vente au détail. Les mesures d'hygiène dans le contexte de nouveaux virus tels que Covid-19 sont également difficiles à évaluer, par exemple des directives à long terme telles que les règles de distance augmenteraient l'espace requis dans le commerce. Des concepts innovants sont donc nécessaires, en particulier pour les utilisations au rez-de-chaussée, mais ceux-ci échouent souvent en raison des instruments de planification durables. Car si un plan de développement a dix à quinze ans, il risque de ne plus répondre aux exigences actuelles.

«Pourquoi ne devrait-il pas y avoir d'utilisation résidentielle au rez-de-chaussée, par exemple?», Interrogent les promoteurs. Le fait que les utilisations commerciales du rez-de-chaussée génèrent en soi beaucoup de trafic piétonnier est une notion romantique. Les rez-de-chaussée doivent être adaptés à la situation et à l'emplacement et correspondre à l'infrastructure du district. «Il faut se demander si le développement avec un rez-de-chaussée sera plus attractif», résume Roland Thoma de la Fondation HIG Immobilien Anlage. «Une librairie n'est pas attractive en termes de rendement et doit être subventionnée, mais elle peut peut-être offrir une valeur ajoutée au quartier».

"L'innovation est ancrée dans la culture d'entreprise et se jette dans les projets."

Valentin Müller

Construction de bâtiments et bureaux à domicile – un aperçu de la boule de cristal
Et après? Le marché sera-t-il saturé dans vingt, trente, cinquante ans et d'autres activités d'investissement seront-elles nécessaires? Selon les participants à la discussion d'experts HIG, il y aura un déplacement dans le domaine de la construction de bâtiments de nouveaux bâtiments vers la modernisation, le réaménagement, l'extension et la conversion. La zone d'infrastructure se développera avec les bâtiments publics tels que les hôpitaux et l'entretien des chemins de fer, etc., et le thème de la durabilité continuera également à s'imposer. «Aujourd'hui, certains principes de durabilité font partie du développement d'un projet», déclare Tobias Achermann. En outre, la construction adaptée à l'âge est un problème majeur: «D'ici 2030, la tranche d'âge des 65 ans et plus augmentera de 30 pour cent. En tant qu'investisseur et développeur, vous pariez sur la bonne carte si vous vous positionnez dans ce segment avec des infrastructures et des concepts communautaires appropriés », déclare Achermann.

«Si vous vous positionnez aujourd'hui dans le domaine de la construction adaptée à l'âge, vous faites confiance
en tant qu'investisseur et développeur, vous êtes sur la bonne carte. "

Tobias Achermann

Les opinions divergent sur le sujet du bureau à domicile. Les développeurs rapportent que le processus de création conjoint a énormément souffert lors du verrouillage de la couronne. Par exemple, les missions d'étude ont dû être reportées car les bureaux d'architecture ne pouvaient pas être aussi productifs que d'habitude dans l'échange virtuel. D'autres domaines, par contre, fonctionnent très bien au bureau à domicile. Ils ouvrent le potentiel pour un avenir dans lequel il peut y avoir de nouvelles formes de travail, mais au moins moins de navettage. On ne peut pas prévoir pour le moment comment ce potentiel sera utilisé. D'une part, de nombreuses entreprises ramènent leurs employés dans leurs locaux, d'autre part, des industries telles que la nouvelle économie sont le moteur de la tendance des bureaux à domicile. Pour la construction du futur, le bureau à domicile nécessiterait plus d'espace et de flexibilité d'utilisation dans les espaces de vie, mais cela se heurte aux efforts de construction rentable en réduisant l'espace.

Revenons au rez-de-chaussée une fois de plus: des espaces de coworking seraient-ils ici envisageables, par exemple, qui élargissent le modèle de bureau à domicile? Peut-être dans le cadre d'une économie de partage, ou aussi non commercialement comme une extension de la salle commune classique? Certains développeurs ont des idées conceptuelles à ce sujet, mais ils se demandent s'il sera possible d'impliquer les autorités. En tant que développeur, attendre le développement est rarement la bonne attitude. ■

* Office fédéral de la statistique OFS,
collecté le 1er juin 2019, www.bfs.admin.ch

Tobias Rotermund

Tobias Rotermund est consultant immobilier senior et membre de l'équipe de direction d'Odinga Picenoni Hagen AG depuis six ans, qui, en tant que développement de projet indépendant et conseil immobilier, est responsable, par exemple, de la gestion globale du projet du premier étape de la rénovation globale de l'hôpital universitaire de Zurich. Avant cela, il a travaillé comme architecte dans divers bureaux. Il a étudié l'architecture à Berlin et a complété le Master of Advanced Studies in Real Estate (CUREM) à l'Université de Zurich.

Marc Lyon

Marc Lyon est responsable du développement immobilier Suisse chez Implenia Schweiz AG, où il était responsable du développement Suisse alémanique ces trois dernières années. Auparavant, il a travaillé chez Swiss Prime Site AG dans la division Développement et construction dans toute la Suisse et au Credit Suisse dans la division Real Estate Investment Management pour le développement et la réalisation de grandes
projets en Allemagne et à l'étranger. Marc Lyon a étudié l'architecture à l'EPFL de Lausanne et est titulaire d'une licence en administration des affaires.

Claudia Siegle

Claudia Siegle est chef d'équipe dans le département de développement de Mobimo Management AG. Le diplômé en administration des affaires avec un CAS en planification et construction basée sur les besoins ainsi qu'une maîtrise en développement communautaire, urbain et régional est responsable de divers aménagements de sites. Par exemple pour le quartier Mattenhof à Lucerne-Sud – un grand développement avec 120 appartements en location, bureaux, restaurants et un hôtel Holiday Inn, qui a ouvert ses portes à l'été 2019.

Roland Thoma

Roland Thoma a été directeur général de la Fondation HIG Immobilien Anlage, qui investit dans l'immobilier suisse, pendant trois ans. Avant de rejoindre HIG, Roland Thoma était membre de l'équipe de direction et était responsable des transactions de H&B Real Estate AG. Roland Thoma est diplômé de la Swiss Hotel Management School de Lucerne et a suivi une formation continue au CUREM et à la Haute école spécialisée de Saint-Gall dans les domaines de la gestion immobilière et de la promotion immobilière.

René Frauenknecht

René Frauenknecht travaille chez Steiner AG depuis cinq ans. En tant que responsable de la vente et de la location, il est responsable de la vente et de la location de tous les appartements et zones de service développés par Steiner AG. Auparavant, il a été directeur général d'Intercity AG Zug / Luzern pendant plus de sept ans. Le syndic immobilier agréé par le gouvernement fédéral a étudié l’administration des affaires à la Kaderschule de Zurich et a suivi le cours de maîtrise en études avancées en immobilier CUREM à l’Université de Zurich.

Tobias Achermann

Tobias Achermann a été PDG de Zug Estates Holding AG de 2014 à mai 2020. Avec le développement de la zone modèle Suurstoffi à Rotkreuz, l'immobilier formé
Économiste reconnu comme un expert en développement de site durable et innovant. Zug Estates veut devenir la première société immobilière cotée avec un portefeuille sans émissions de CO2. Depuis le 1er juin 2020, il est directeur général d'Achermann Consulting GmbH, qui poursuit l'objectif de prendre en charge des mandats et d'effectuer des conseils économiques.

Valentin Müller

Valentin Müller est depuis deux ans PDG de UTO Real Estate Management AG, spécialisée dans le développement et la gestion de portefeuilles immobiliers de tiers. Les projets actuels incluent les Tiny Houses sur Zollikerberg et la Performative House à Zurich Unterstrass. Avant son poste actuel, l'architecte qualifié était responsable de l'immobilier et membre de la direction du groupe AMAG Automobil- und Motoren AG.

Dr. Werner Schaeppi

Dr. Werner Schaeppi travaille comme chercheur et consultant en communication à l'agence de communication Creafactory AG et à l'institut d'études de marché mrc research & consulting ag à Zoug. Il est copropriétaire des deux sociétés leaders dans l'immobilier, les biens d'équipement et les services financiers. Werner Schaeppi a étudié à l'Université de Zurich. Il possède une licence en linguistique et un doctorat en psychologie sociale.

Text: Claudia Gratz, Creafactory®