Sicherheiten im Bau- und Immobilienbereich — Worauf ist zu achten?
Immobilienprojekte sind komplex und es stehen hohe Geldsummen auf dem Spiel. Die Interessenlage und damit das Sicherheitsbedürfnis der verschiedenen beteiligten Parteien sind unterschiedlich. Von den verschiedenen Sicherungsmitteln sticht die «Garantie auf erstes Verlangen» heraus.
Die üblichen Sicherungsmittel
Sicherheiten sind im Bau- und Immobilienbereich allgegenwärtig. Für die Finanzierung von Land oder Wohneigentum stehen Hypotheken (Grundpfandrechte) im Vordergrund. Zug um Zug-Geschäfte (z.B. der Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung) werden meist mit sog. Zahlungsversprechen von Banken abgesichert. Abstrakte Garantien oder Bürgschaften sind sodann häufig genutzte Mittel für die Sicherstellung der vertragskonformen Ausführung von Bauarbeiten. Schliesslich ist es auch denkbar, bewegliche Sachen als sog. Faustpfand zu übergeben oder (künftige) Forderungen der eigenen Gesellschaft gegenüber Dritten an einen Kreditgeber zu übertragen.
Garantien und Bürgschaften im Speziellen
Mit einer Garantie verpflichtet sich eine Bank oder Versicherung, dem Garantieempfänger bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen (z.B. einer Vertragsverletzung) einen Betrag zu zahlen. Verzichtet die Bank/Versicherung auf jegliche Einreden und Einwendungen aus dem Grundverhältnis, handelt es sich um eine abstrakte Garantie nach Art. 111 OR. Solche Garantien sind mit einer blossen Mitteilung abrufbar, weshalb sie häufig auch «Garantie auf erstes Verlangen» genannt werden. In der Praxis kommen solche Garantien als Erfüllungs-, Anzahlungs- und Gewährleistungsgarantien vor.
Demgegenüber ist eine Bürgschaft stets vom Grundgeschäft abhängig. Der Bank/Versicherung stehen dieselben Einreden und Einwendungen wie dem Hauptschuldner zu. Der Hauptanwendungsfall in der Praxis ist die Solidarbürgschaft, die auch die weit verbreitete Norm SIA-118 als Standardsicherung für die Mängelhaftung vorgibt.
Der Empfänger einer abstrakten Garantie ist bessergestellt und erhält sein Geld in der Regel umgehend. Garantien sind daher teuer und der Garantiegeber verlangt stets eine Sicherheit für den Fall einer Inanspruchnahme. Es ist im Einzelfall das Sicherungsbedürfnis zu prüfen und die Form der Sicherheit abzuwägen.
Garantien – Eine Welt des Formellen
Garantien auf erstes Verlangen tönen verlockend, da sie vermeintlich einfach zu handhaben sind. Das kann täuschen: Zunächst ist der Garantietext zu prüfen, denn nicht jede Garantie ist abstrakt. Sodann ist die Gültigkeitsdauer im Auge zu behalten. Bei der Inanspruchnahme einer Garantie sind die formellen Vorgaben in der Garantieurkunde peinlich genau einzuhalten, andernfalls kann die Auszahlung verweigert werden (sog. Garantiestrenge). Auch ist entscheidend, auf welchem Weg und mit welcher Erklärung die Inanspruchnahme der Bank/Versicherung zugestellt werden muss (direkt, über eine Korrespondenzbank etc.). Hier lohnt sich eine vorgängige Prüfung.
Eine Garantie wird in Anspruch genommen – Was ist zu tun?
Bei der Ausstellung der Garantie ist darauf zu achten, dass die Bank/Versicherung sich verpflichtet, im Falle der Inanspruchnahme Mitteilung zu machen. Dies gibt dem Belasteten die Möglichkeit, der Bank/Versicherung die Auszahlung gerichtlich verbieten zu lassen. Zu bedenken ist aber, dass eine Auszahlung von den Gerichten nur untersagt wird, wenn die Inanspruchnahme offensichtlich rechtsmissbräuchlich ist. Die Hürden sind so hoch, dass die Auszahlung nur sehr selten verboten wird.