Potenziale der Wohnbautätigkeit und Innenentwicklung
Die Stadt- und Raumentwicklung steht vor der Herausforderung, neuen Wohnraum zu schaffen, ohne wertvolle Flächen ausserhalb bestehender Siedlungsgebiete zu beanspruchen. Eine Analyse zeigt, dass der Wohnungsbau im Bestand eine zentrale Rolle für diese Entwicklung spielt, jedoch mit grösseren Herausforderungen als beim Neubau auf unbebauten Flächen.
Die Wohnbautätigkeit ist ein zentraler Faktor in der nachhaltigen Stadt- und Raumentwicklung. Die Schweiz steht vor der Aufgabe, neuen Wohnraum zu schaffen, ohne dabei wertvolle Flächen ausserhalb bestehender Siedlungsgebiete unnötig zu beanspruchen. Die Erkenntnisse des Bundesamts für Raumentwicklung zeigen, dass insbesondere der Wohnungsbau im Bestand eine zentrale Rolle für die künftige Entwicklung einnimmt. Dieser ist jedoch mit komplexeren Herausforderungen verbunden als ein Neubau auf bisher unbebauten Flächen.
Wo entstehen neue Wohnungen?
Eine Analyse der Wohnbautätigkeit zwischen 2018 und 2022 zeigt klare Muster. Ländliche und periurbane Gemeinden weisen im Verhältnis zu ihrem Erstwohnungsbestand eine höhere Neubautätigkeit auf als städtische Gebiete. Dennoch hat der Anteil an Neubauten auf bisher unbebauten Bauparzellen insgesamt abgenommen, während der Anteil des Bauens im Bestand mittlerweile 59 Prozent der Baubewilligungen ausmacht. In urbanen Gebieten konzentriert sich der Wohnungsbau zunehmend auf bereits bestehende Siedlungsgebiete, während am Siedlungsrand weiterhin Wachstum verzeichnet wird.
Herausforderung Bauen im Bestand
Der Wohnungsbau auf bereits bebauten Flächen ist vielschichtiger als die Erschliessung neuer Baugebiete. Eine zentrale Erkenntnis ist, dass Gemeinden mit grossen unbebauten Baulandreserven eine geringere Bautätigkeit im Bestand aufweisen. Der Druck zur Nachverdichtung ist dort niedriger, wo noch ausreichend Flächen für Neubauten vorhanden sind. Gleichzeitig können gezielte Massnahmen der Gemeinden sowie hochwertige Bauprojekte einen positiven Beitrag zur Innenentwicklung leisten und Anreize für die Nutzung bestehender Strukturen schaffen.
Treiber und Hemmnisse der Bautätigkeit
Die Bautätigkeit auf unbebauten Flächen ist einfacher zu analysieren, da sie stark von messbaren Faktoren wie Immobilienpreisentwicklung und Mietniveaus beeinflusst wird. Fallstudien zeigen , dass Gemeinden mit einer aktiven Wohnbaupolitik eine höhere Innenentwicklung aufweisen. Kommunale Massnahmen wie gezielte Beratungen, Bodenpolitik oder attraktive öffentliche Räume können entscheidende Anreize für die Nachverdichtung setzen.
Qualität als Schlüssel zur Akzeptanz
Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Qualität der Bauprojekte. Die gesellschaftliche Akzeptanz ist höher, wenn Bauprojekte nicht nur zusätzlichen Wohnraum schaffen, sondern auch zur Siedlungsqualität beitragen. Dies umfasst unter anderem öffentlich zugängliche Freiflächen, Biodiversitätsförderung oder sozialverträglichen Wohnraum. In der Innenentwicklung sind solche Qualitätskriterien besonders wichtig, da bauliche Veränderungen oft im direkten Wohnumfeld der Anwohner erfolgen.
Siedlungsentwicklung ein langfristiger Wandel
Zehn Jahre nach Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes zeigen erste Daten, dass die Transformation in Richtung Innenentwicklung begonnen hat. Besonders in städtischen Gebieten wie Zürich, Basel und Lausanne entstehen immer mehr Wohnungen durch Umnutzungen oder Aufstockungen bestehender Gebäude. Doch auch in periurbanen und ländlichen Gemeinden zeigt sich eine zunehmende Tendenz zur Nutzung bereits bebauter Flächen.
Strategien für Wohnbautätigkeit
Die Analyse der Wohnbautätigkeit zeigt, dass eine gezielte Steuerung durch die Raumplanung möglich ist. Gemeinden, die aktiv die Innenentwicklung fördern, können die Herausforderungen des Wohnungsbaus besser bewältigen. Erfolgreiche Strategien umfassen eine vorausschauende Bodenpolitik, hochwertige Bauprojekte und eine enge Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und privaten Akteuren. Die Innenentwicklung bleibt eine der zentralen Aufgaben für eine zukunftsorientierte Raumentwicklung, um wachsenden Wohnraumbedarf ressourcenschonend zu decken.