Kostenmiete und steigende Landpreise
Die Kostenmiete berechnet sich aus den Gesamtanlagekosten einer Immobilie. Doch steigende Landpreise und Baukosten lassen die Differenz zur Marktmiete schrumpfen. Eine Analyse am Beispiel Zürich Altstetten zeigt, welche Faktoren die Leistbarkeit beeinflussen und wie Subventionen gezielt eingesetzt werden können.
Das Modell der Kostenmiete basiert auf der kostendeckenden Verzinsung der Gesamtanlagekosten eines Neubaus. In vielen Städten entfällt inzwischen bis zur Hälfte dieser Kosten auf das Bauland. Besonders in Zürich sind die Landpreise in den letzten 15 Jahren massiv gestiegen, von CHF 1’419 pro m² im Jahr 2007 auf über CHF 5’800 im Jahr 2023.
Selbst bei einer konservativen Berechnung liegt der Anteil des Landwerts an den Gesamtanlagekosten heute bei knapp 50 %. Das bedeutet, dass eine Senkung oder Erhöhung des Landpreises direkte Auswirkungen auf die Mietkosten hat. Um eine 10-prozentige Landpreissteigerung auszugleichen, müsste die Kostenmiete um rund 5 % steigen.
Kostenmiete im Vergleich zur Marktmiete
Eine Analyse der Wohnsiedlung Werdwies in Zürich Altstetten zeigt, dass die Baukosten seit 2007 um 32,5 % gestiegen sind. Die Kostenmiete einer neu errichteten Siedlung läge aktuell kaum unter der Marktmiete.
Laut einer Berechnung mit einer Bruttorendite von 4,25 % würde die Marktmiete für eine 70-m²-Wohnung bei CHF 2’567 pro Monat liegen. Eine Reduktion der Bruttorendite auf 4 % könnte die Miete senken, doch ohne Subventionierung wäre sie nur für 56,6 % der lokalen Haushalte leistbar.
Subventionen als Steuerungsinstrument
Um die Mietbelastung zu reduzieren, sind verschiedene Subventionsmodelle denkbar.
Landsubventionen: Eine öffentliche Subventionierung von 20 % des Landwerts könnte die Leistbarkeit um 7,1 Prozentpunkte erhöhen.
Subjektförderung: Direkte Zuschüsse an Haushalte könnten gezielt jene entlasten, die es am meisten benötigen.
Objektförderung: Eine Reduktion von Mehrwertabgaben könnte die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum fördern, sofern klare Kontrollmechanismen bestehen.
Raumplanung und Planungssicherheit als Schlüssel
Ein entscheidender Hebel zur Steuerung der Wohnkosten ist die frühzeitige und transparente Festlegung von Bauvorschriften. Unsicherheit über künftige Mietregelungen oder Mehrwertabgaben kann zu Fehlinvestitionen führen.
Um langfristig bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen, sollten Gemeinden Planungsmehrwerte konsequent zur Mietzinsreduktion oder zur Subjektförderung einsetzen. Zudem müssen Massnahmen darauf abzielen, die steigenden Landpreise in den Griff zu bekommen, denn ohne Eingriffe wird die Kostenmiete zunehmend auf Marktniveau steigen.