"Una visione del settore immobiliare nella Svizzera romanda"
Amine Hamdani è direttore esecutivo di CBRE Svizzera e responsabile delle attività nella Svizzera romanda. Ha esperienza locale nei settori delle transazioni immobiliari, consulenza in progetti alberghieri e finanziamento immobiliare.
Signor Hamdani, lei dirige le operazioni della CBRE nella Svizzera romanda. Ci puoi raccontare in cosa consistono le tue attività e come sono organizzate?
CBRE Svizzera è uno dei leader nella consulenza immobiliare commerciale e di investimento. Siamo attivi in Svizzera da oltre vent'anni e lavoriamo a stretto contatto con investitori, proprietari e inquilini, grazie agli oltre 100 dipendenti presenti nei nostri uffici di Zurigo, Ginevra, Losanna e Basilea. Offriamo un'ampia gamma di servizi integrati e strutturati attorno a cinque principali linee di business, coprendo l'intero ciclo immobiliare e per tutte le tipologie di asset:
• “Capital Market”: vendita e acquisto di immobili e portafogli
immobiliare, strutturazione del debito e gestione del portafoglio;
• "Consulenza e transazione":
Locazione di immobili commerciali per conto dei proprietari.
Ricerca locali e procedure amministrative per inquilini:
• "Consulenza edile": gestione di progetti di sviluppo,
sviluppo e controllo del progetto, due diligence tecnica;
• “Property Management” Gestione di portafogli immobiliari
e centri commerciali;
• "Valutazione e consulenza":
Valutazione di portafogli e immobili di ogni tipologia,
realizzazione di studi di mercato e di fattibilità.
Oltre alla nostra forte presenza locale, siamo più ampiamente parte di un gruppo globale con una potente rete internazionale, attivo in più di 100 paesi e con più di 80.000 dipendenti in tutto il mondo.
Più specificamente per la Svizzera romanda, quali fatti chiave potresti evidenziare riguardo alle tue attività di transazione?
Stiamo vivendo una crescita continua nelle nostre attività "Capital Market", parallelamente alla crescita del mercato degli investimenti. Per darvi un'idea, nel 2018 abbiamo supportato i nostri clienti per transazioni immobiliari e di portafoglio per un volume totale di oltre un miliardo di franchi in tutta la Svizzera. E la nostra attività ha continuato a crescere dall'inizio dell'anno.
Rimaniamo inoltre molto attivi in "Advisory & Transaction" lavorando su mandati di marketing molto fini, ad esempio a Ginevra con diversi edifici per uffici nella prestigiosa rue du Rhône. Sempre nell'ipercentro di Ginevra, il rinnovamento in corso del Confédération Centre di 7.700 m² è uno dei nostri progetti emblematici, per il quale stiamo supportando il proprietario nella definizione di concetti innovativi per l'installazione di nuovi marchi. A Losanna, abbiamo anche la possibilità di occuparci del trasferimento dei 15.000 m² dell'ex sede di Nespresso in avenue de Rhodanie. Infine, nell'ambito delle nostre attività di rappresentanza degli inquilini, supportiamo diversi profili di aziende, spesso internazionali, nella loro ricerca di spazio, in particolare a Ginevra.
E per quanto riguarda le altre linee di business?
Le nostre competenze nella gestione dei progetti e nell'assistenza alla gestione dei progetti ci consentono di lavorare fianco a fianco con i principali attori dello sviluppo urbano nella Svizzera romanda, in particolare con CFF su Eaux-Vives a Ginevra e sul sito di Malley. A Losanna. Inoltre, il miglioramento del nostro know-how nel campo della valutazione immobiliare ci ha permesso di recente di lavorare alla valutazione di un portafoglio istituzionale del valore di oltre un miliardo di franchi.
Come vede il mercato immobiliare svizzero di lingua francese?
La Svizzera romanda, e più in particolare la regione del Lago di Ginevra, ha avuto un 2018 assolutamente notevole in termini di crescita economica e creazione di posti di lavoro, avendo superato la media nazionale. Inoltre, la crescita della popolazione rimane positiva nonostante un leggero rallentamento. Di conseguenza, la domanda di affitti sul mercato immobiliare rimane forte, in particolare nella regione del Lago di Ginevra.
D'altra parte, l'aumento delle consegne e l'inizio di nuovi edifici stanno contribuendo all'aumento dei tassi di sfitto per abitazioni e uffici, principalmente in periferia, mentre la mancanza di offerta rimane in particolare nel centro di Ginevra e Losanna. I fondamentali del mercato dovrebbero comunque rimanere solidi nelle due grandi città francofone.
Quali pensi siano le principali tendenze del mercato?
scrivanie?
Dopo una fase di consolidamento e riduzione dei costi di occupazione, gli utenti degli uffici stanno ponendo il capitale umano maggiormente al centro della loro strategia immobiliare. Sono alla ricerca di sedi ben posizionate e collegate, efficienti e flessibili per i loro dipendenti, che vadano di pari passo con l'espansione di operatori di "uffici flessibili" come IWG. Inoltre, è innegabile l'attrattiva degli oggetti in centro città o ben collegati ai trasporti pubblici. Di fronte a una domanda sempre più esigente, i proprietari istituzionali stanno intraprendendo lavori di ristrutturazione per riposizionare le loro scorte, come si può vedere, ad esempio, nel CBD di Ginevra.
"Capire il mercato immobiliare per trarre vantaggio dalle nicchie di investimento"
Quali sviluppi stai osservando dal lato del mercato degli investimenti? Quali sono le principali sfide per gli investitori?
In un contesto di tassi di interesse bassi o addirittura negativi, il settore immobiliare rimane una classe di attività essenziale per gli investitori, consentendo sia di diversificare i propri portafogli sia di generare un rendimento interessante, pur mantenendo un profilo di rischio misurato. Tuttavia, la tendenza odierna è quella di concentrare il capitale in asset “core” a basso rischio nel centro della città, nel settore residenziale o possibilmente negli uffici. Ma questa forte concorrenza ha l'effetto di comprimere i tassi di rendimento "primari" degli immobili a livelli storicamente bassi. A Ginevra, la vendita di un portafoglio residenziale di tre edifici a un istituto svizzero, o la vendita di un altro portafoglio composto da quattro edifici residenziali a un assicuratore, sempre a Ginevra, illustrano perfettamente questo fenomeno.
Al contrario, gli asset “value add” o decentralizzati, così come gli asset “retail” sono trascurati dai principali investitori, nonostante tassi di rendimento più elevati, con il processo di vendita che diventa sempre più lungo per questo tipo di asset. A questo punto del ciclo, gli investitori restano quindi molto vigili nella definizione della coppia rischio-rendimento, anche se il capitale da investire resta abbondante.
Infine, in questo contesto, esistono mercati di nicchia in cui
gli investitori potrebbero scommettere?
Oggi è chiaro che molti attori del settore immobiliare si stanno muovendo più verso i cosiddetti settori "alternativi" come residenze studentesche, residenze per anziani, centri medici o anche data center. Inoltre, il nostro ultimo sondaggio a livello europeo mostra che il 70% degli investitori intervistati sta attualmente cercando attivamente opportunità per questi mercati di nicchia.
Perché?
Queste tipologie di beni presentano due grandi vantaggi: il primo è che sono generalmente più remunerativi in termini di rendimento rispetto a quelli offerti sui mercati degli uffici e delle abitazioni. Il secondo vantaggio è che questi settori sono guidati da tendenze sottostanti molto favorevoli, in particolare dal punto di vista demografico e tecnologico, e che consentono agli investitori di pianificare a lungo termine. Per tutti questi motivi, sono convinto che questi settori immobiliari continueranno ad occupare un posto crescente nelle strategie degli investitori. ■