La domanda di condomini dipende fortemente dalla regione e dal prezzo
La domanda di condomini in Svizzera è diminuita nel 2021. Perché: sebbene il numero di condomini pubblicizzati online a livello nazionale lo scorso anno sia diminuito di quasi il 20 per cento rispetto al 2020, la durata media degli annunci è aumentata contemporaneamente di un giorno. Tuttavia, l'ultima analisi del mercato domestico online ha mostrato una crescente domanda di condomini nelle regioni della Svizzera centrale, della Svizzera nordoccidentale e di Zurigo e di proprietà costose in sei delle otto città intervistate
L’ultima edizione dell’analisi del mercato domestico online del portale immobiliare Homegate e dello Swiss Real Estate Institute (SwissREI) esamina i dati sugli annunci per condomini per il 2020 e il 2021. Gli annunci valutati provengono dai quattro maggiori portali Internet svizzeri e comprendono quindi circa 85 percento di tutte le pubblicità online durante il periodo in esame. Rapporti dettagliati sullo studio per tutte le regioni sono disponibili qui nel comunicato stampa online .
Per Martin Waeber, Managing Director Real Estate, SMG Swiss Marketplace Group, l’ultima analisi del mercato domestico online mostra quanto sia eterogeneo il mercato condominiale svizzero: “Nel complesso, la domanda di condomini in tutta la Svizzera si è sviluppata in modo leggermente meno dinamico lo scorso anno a causa della corona. Tuttavia, alcuni segmenti di mercato hanno visto una domanda vivace nell’ultimo anno, in particolare nelle città”. In media, la durata degli annunci nel segmento a basso prezzo è aumentata significativamente nelle città intervistate, mentre è rimasta pressoché invariata nel segmento a prezzo più alto, nonostante sia aumentato il numero di annunci. “Simile al mercato degli appartamenti in affitto, le preferenze nel mercato dei condomini si sono spostate da proprietà più piccole ed economiche a proprietà più grandi e più costose durante la pandemia di Covid19”, ha affermato Waeber, riassumendo i risultati dello studio.
Durata dell’annuncio più lunga nonostante l’offerta più piccola
Il significativo aumento del periodo medio di gara per i condomini da 61 a 84 giorni nel 2020 rispetto al 2019 a causa della pandemia di Covid19 si è confermato a livelli elevati nel 2021 con 85 giorni. In confronto, la durata degli annunci per le case unifamiliari è scesa da poco più di 61 giorni nel 2019 ai livelli pre-pandemia.
D’altra parte, nel 2021 in tutta la Svizzera sono stati offerti condomini online circa il 20 percento in meno rispetto all’anno precedente. Con una così grave carenza di offerte, ci si aspetterebbe che anche la durata media degli annunci sia corrispondentemente più breve. Tuttavia, il fatto che questo non si sia ridotto, ma in realtà si sia leggermente allungato, è la prova di una domanda in calo di condomini in tutta la Svizzera per il 2021.
Prof. Dott. Peter Ilg, capo dell’istituto SwissREI, vede diverse ragioni per la domanda più debole di condomini: “I prezzi condominiali in Svizzera sono aumentati in media di oltre l’8% nel 2021. Questo è il più forte aumento dei prezzi in dieci anni. È probabile che un aumento così significativo dei prezzi abbia avuto un effetto frenante sulla domanda in generale. L’aumento della domanda è visibile solo in regioni selezionate e in singoli segmenti di prezzo superiore, in cui gli acquirenti hanno potuto probabilmente ricorrere in misura sempre maggiore ad eredità anticipate». Questo si può dedurre, ad esempio, dalla distribuzione dei beni imponibili e degli acquirenti di case per fascia di età. Nel cantone di Zurigo, ad esempio, gli over 54 hanno più della metà del patrimonio imponibile, mentre in tutta la Svizzera la maggioranza degli acquirenti di case ha meno di 55 anni, continua Ilg.
Le differenze regionali nella durata degli annunci sono in aumento
Da un punto di vista regionale, le differenze di durata degli annunci nelle otto grandi regioni esaminate nel 2021 si sono accentuate. Nella regione di Zurigo, dove i venditori devono pubblicizzare un condominio per il minor tempo in Svizzera, la durata dell’annuncio è stata notevolmente ridotta di circa un quarto a soli 43 giorni (meno 14 giorni). Nelle due regioni con la durata media più lunga degli annunci di condominio, invece, hanno continuato a crescere in modo significativo, ciascuno intorno al 22 per cento; il Vaud/Vallese ha registrato un aumento da 18 a 98 giorni, il Ticino da 25 a 139 giorni.
In termini assoluti, la maggiore riduzione della durata degli annunci è stata registrata nella regione della Svizzera centrale. Dopo un calo di 19 giorni (meno 27%) per il 2021 con 51 giorni, questa regione ha ora la seconda durata di pubblicità più breve di tutte le otto regioni intervistate, subito dopo la regione di Zurigo. La regione di Ginevra, invece, che nel 2020 aveva ancora la durata pubblicitaria più breve in Svizzera con 52 giorni, è tornata al terzo posto nel 2021 dopo un aumento del 12 per cento (più 6 giorni).
Domanda in aumento solo in tre delle otto regioni esaminate
La combinazione della variazione della durata degli annunci e della variazione del numero degli annunci consente di trarre conclusioni sulla variazione della domanda nelle regioni esaminate. Nelle tre regioni Ticino, Vaud/Vallese e Ginevra, per l’anno 2021, nonostante una carenza di offerta (cioè un numero di annunci in calo), si è registrato in alcuni casi un aumento significativo della durata degli annunci e quindi una contrazione richiesta di condomini. Per le tre regioni della Svizzera centrale, della Svizzera nordoccidentale e di Zurigo, invece, si osserva un aumento della domanda (riduzione percentuale della durata degli annunci maggiore che del numero degli annunci). Le altre due regioni (Svizzera orientale ed Espace Mittelland) registrano una domanda costante per il 2021.
Crescita della domanda di appartamenti in città, soprattutto nella fascia di prezzo superiore
Oltre alle otto regioni, l’analisi del mercato domestico online esamina anche otto città svizzere. Analizzando la domanda di condomini, uno sguardo più attento al segmento dei prezzi mostra che la domanda è aumentata in particolare a Basilea, Losanna, Ginevra e Lugano. Sia nel segmento high price (CHF 1,5 mio – CHF 3,0 mio) che nel segmento low price (CHF 0,3 mio – CHF 0,5 mio). Nel segmento dei prezzi alti la domanda è aumentata complessivamente in sei delle otto città intervistate – oltre a Basilea, Losanna, Ginevra, anche a San Gallo e Lucerna – mentre nel segmento dei prezzi bassi le restanti quattro città hanno registrato una domanda costante o in calo . Questa accresciuta domanda nel segmento dei prezzi elevati sta ora assumendo forme molto diverse; Mentre a Basilea, in particolare, la diminuzione della durata degli annunci ha portato a una maggiore domanda, a Ginevra un aumento molto più elevato del numero di immobili in offerta rispetto alla durata degli annunci ha indicato questa conclusione.