Il mercato degli investimenti in immobili commerciali crolla del 72%
Nel primo trimestre del 2023, il mercato tedesco degli investimenti in immobili commerciali ha raggiunto un volume di transazioni pari a 5,1 miliardi di euro, secondo una ricerca della società internazionale di consulenza immobiliare Cushman & Wakefield (C&W). Si tratta del 72% in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Ciò significa che i primi tre mesi del 2023 sono stati l'inizio d'anno più debole dal 2010.
Con il 31%, pari a 1,6 miliardi di euro, la quota più alta del volume di transazioni è stata rappresentata dalle proprietà retail. C&W stima il calo rispetto al primo trimestre del 2022 al 30 percento. Il risultato relativamente positivo per il settore retail è dovuto non da ultimo alla vendita del 49,9 percento del grande magazzino KaDeWe di Berlino al Central Group dalla Tailandia, nonché all’aumento della quota di Deutsche Euroshop in cinque centri commerciali tedeschi.
Il volume delle transazioni di immobili ad uso ufficio è crollato di quasi il 90 percento a 1,05 miliardi di euro rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Solo il 2009 e il 2011 avevano iniziato l’anno in modo ancora più debole nei 15 anni precedenti. La maggior parte degli immobili ad uso ufficio venduti nel primo trimestre si trovava nella fascia di prezzo inferiore a 50 milioni di euro. Le proprietà value-add e core-plus hanno dominato. Le proprietà core e quelle superiori a 100 milioni di euro sono rimaste un’eccezione. Il necessario aggiustamento dei prezzi al ribasso, innescato dall’inversione di tendenza dei tassi d’interesse, non è ancora stato completato, soprattutto per gli immobili core, il che ha portato a una stasi su larga scala delle transazioni in questo settore. Gli acquirenti stanno concentrando la loro attenzione principalmente sulle proprietà value-add e core-plus in posizioni molto buone e centrali, non da ultimo per quanto riguarda la conformità ai criteri ESG.
Logistica e hotel in forte calo
Le vendite di immobili logistici e industriali hanno raggiunto un volume di transazioni di 795 milioni di euro, il 79 percento in meno rispetto all’anno precedente. Due transazioni da 100 milioni di euro ciascuna hanno sostenuto il risultato, tra cui la vendita del parco industriale e commerciale “Areal Böhler” a Meerbusch a Jamestown.
Le vendite alberghiere hanno registrato un calo del 49 percento del fatturato rispetto al trimestre di apertura del 2022, attestandosi a 180 milioni di euro (quota del 4 percento). Nel settore “Altro”, che con 1,5 miliardi di euro (meno 34 percento) è quasi alla pari con il fatturato delle transazioni degli immobili al dettaglio, le vendite di immobili di sviluppo hanno dominato con 805 milioni di euro.
Poche transazioni di portafoglio e capitali stranieri limitati
Il volume di fatturato attribuibile alle transazioni di portafoglio ha registrato il valore trimestrale più basso e la quota più bassa (12 percento) del volume totale delle transazioni dall’ultimo trimestre del 2011, con un meno 90 percento e un valore di 630 milioni di euro. La maggior parte delle vendite di portafoglio è stata inferiore a 50 milioni di euro. Il più grande e unico portafoglio a tre cifre di milioni di euro è stato l’aumento di quote di Deutsche Euroshop in cinque centri commerciali in Germania. Il capitale straniero è stato coinvolto nel primo trimestre del 2023 con il 34 percento, ma è chiaramente inferiore alla quota di oltre il 50 percento degli ultimi cinque anni.
Irendimenti continuano a salire
L’aumento dei rendimenti innescato dall’inversione di tendenza dei tassi di interesse nel 2° trimestre 2022 è proseguito senza sosta nel 1° trimestre 2023. Nei primi tre mesi, le medie dei rispettivi valori primari nei 7 mercati principali sono aumentate in media di 32 punti base, raggiungendo il 3,83 percento per gli immobili ad uso ufficio, di 30 punti base, raggiungendo il 3,90 percento per gli immobili commerciali del centro città e di 15 punti base, raggiungendo il 4,15 percento per gli immobili logistici.
Monaco di Baviera è il mercato degli uffici più costoso, con un rendimento massimo del 3,50 percento, seguito da Berlino, Francoforte e Amburgo (ciascuno al 3,80 percento), Düsseldorf e Colonia (ciascuno al 3,90 percento). Stoccarda, con il 4,10 percento, ha già superato la soglia del 4 percento. Per gli immobili commerciali, Monaco e Düsseldorf sono al top con valori del 3,40 percento e del 3,50 percento. I rendimenti per le proprietà logistiche sono quotati al 4,15 percento in tutte e sette le regioni top.