Ginevra: un modello esportabile?

L'industria immobiliare si trova ad affrontare un quadro giuridico estremamente dinamico: le normative cambiano continuamente e sempre più regole vengono imposte a costruttori, proprietari e investitori. Quali sono le peculiarità del Cantone di Ginevra? E quale influenza potrebbero avere sul resto della Svizzera?

Qual è ilsuo lavoro quotidiano? Quali sono le questioni immobiliari di cui si occupa più spesso? Il mio lavoro è molto vario e copre la maggior parte delle diverse aree del diritto immobiliare: transazioni immobiliari, progetti di sviluppo, consulenza su questioni contrattuali (ad esempio, contratti di società o di locazione), negoziazioni relative al terreno (creazione di servitù, accordi di utilizzo, ecc.), controversie immobiliari civili (ad esempio, difetti di costruzione, problemi di vicinato) o controversie amministrative (in particolare, ricorsi contro le licenze edilizie).

Date le dimensioni di MLL Legal, siamo nella posizione ideale per consigliare i nostri clienti su progetti di grandi dimensioni o su questioni complesse che coinvolgono una moltitudine di attori. Sono molto interessato a questi temi. Personalmente, traggo la massima soddisfazione dal mio lavoro quando riesco a individuare soluzioni costruttive che consentono a tutte le parti di trovare un accordo, in modo da poter procedere insieme nel loro progetto comune.

Lasituazione legale del settore edile e immobiliare è cambiata negli ultimi anni e, se sì, in che modo? Il quadro legislativo, in particolare in termini di diritto pubblico, sta diventando rapidamente più denso e complesso e spesso ci accorgiamo che i nostri clienti faticano a stare al passo con gli sviluppi normativi, soprattutto se operano in tutta la Svizzera.

Negli ultimi anni, sono probabilmente le restrizioni adottate dalla Legge Federale sulla Pianificazione Territoriale (LAT) per prevenire l’espansione urbana ad aver avuto il maggiore impatto sullo stato del diritto, in termini di effetto sulla pianificazione locale. Lo stesso vale per i vincoli ora imposti sulla qualità degli edifici (in particolare in termini di efficienza energetica) come risultato della Strategia energetica 2050.

Anche la legislazione fiscale e le norme che regolano l’accesso alle sovvenzioni stanno avendo un effetto decisivo sulle opportunità disponibili per i costruttori e, di conseguenza, sul settore immobiliare nel suo complesso. A Ginevra, gli ultimi anni sono stati ricchi di sviluppi, in particolare in relazione agli emendamenti alla Legge sulla demolizione, la trasformazione e la ristrutturazione delle abitazioni (LDTR) e alla Legge generale sulle zone di sviluppo (LGZD), nonché alla recente modifica del Regolamento di attuazione della Legge cantonale sull’energia.


Che cosa ha ilsettore immobiliare ginevrino rispetto alle altre principali regioni economiche svizzere? Il settore immobiliare ginevrino può contare su una particolare dinamica legata alla posizione geografica del Cantone e alla sua storia, in particolare alle numerose istituzioni che hanno sede qui. L’attrattiva del Cantone ha un’influenza importante sul tasso di alloggi vacanti, che rimane storicamente basso nonostante l’attività edilizia sostenuta degli ultimi anni. La domanda supera l’offerta in quasi tutte le categorie abitative. Questa carenza spiega perché alcune questioni (come le leggi sugli alloggi e sulle locazioni) sono più sensibili a Ginevra rispetto ad altre regioni. Il fatto che il Cantone abbia uno dei tassi più bassi di proprietà di un’abitazione in Svizzera (18,7% nel 2021, rispetto a una media nazionale del 36,3% e a un tasso superiore al 50% in alcuni Cantoni) significa anche che alcune questioni vengono affrontate in modo diverso a Ginevra.

Cosa rende Ginevra unica? Dal punto di vista legale, uno dei regimi più sorprendenti per un investitore immobiliare proveniente da tutto il Sahel è quello stabilito nella LDTR di Ginevra, che limita fortemente il margine di manovra dei proprietari di immobili residenziali (in particolare per quanto riguarda le conversioni, le vendite o la definizione degli affitti dopo l’esecuzione di lavori). Lo stesso vale per la legislazione che regola le zone di sviluppo, attraverso la quale lo Stato esercita un forte controllo sulla produzione di nuove abitazioni nel Cantone. Poiché questi regolamenti sono in vigore da molti anni a Ginevra, si sono sviluppate molte pratiche intorno ad essi, e sono ancora in evoluzione. Possiamo notare che regolamenti simili stanno iniziando ad essere adottati in altri cantoni, e talvolta a livello comunale. È quindi molto probabile che il ‘caso Ginevra’ serva da riferimento per l’interpretazione di questioni simili che potrebbero sorgere in relazione a queste nuove norme.

Texte: Cosima Trabichet-Castan, Image: màd.