Lavorare insieme per una gestione attraente
Der SVIT Zürich hat seit Herbst 2023 eine Befragung und mehrere Workshops durchgeführt, um Antworten auf den Fachkräftemangel in der Bewirtschaftung zu finden. Auf der Basis der Erkenntnisse werden aktuell erste Massnahmen definiert, die in den nächsten Monaten vorgestellt werden. Wir durften den Prozess begleiten und möchten die Gelegenheit nutzen, die Malaise in der Bewirtschaftung mit dem Blick von aussen mit einem ungeschminkten Blick auf die Situation aufzuzeigen.
Le lingue maliziose (e gli osservatori di mercato di lunga data) sostengono che il business immobiliare in Svizzera funziona senza problemi, nella buona e nella cattiva sorte, e senza molto aiuto da parte del settore immobiliare. Tuttavia, l’esempio della gestione immobiliare dimostra che non tutto va sempre bene. Il capro espiatorio preferito dagli inquilini e dai media deve prendersi la colpa quando il tasso di interesse di riferimento aumenta e le riduzioni di affitto legate agli interessi vengono annullate. O quando le spese di servizio aumentano perché i costi energetici esplodono. O quando i litigi tra vicini si intensificano perché è iniziata la stagione dei barbecue. O quando gli affitti aumentano perché l’offerta non riesce a tenere il passo con la domanda.
I gestori immobiliari – o più precisamente, la maggior parte di loro – hanno un compito entusiasmante e impegnativo: devono soddisfare due categorie di clienti molto diverse: i loro clienti, di solito proprietari privati e gestori patrimoniali, per i quali sono responsabili della manutenzione dei portafogli immobiliari e dell’ottimizzazione del reddito immobiliare, e i loro inquilini, che si aspettano che le loro preoccupazioni siano soddisfatte in modo non burocratico, che i difetti e i danni siano corretti rapidamente, che i vicini fastidiosi siano gestiti e che i costi di servizio siano ridotti al minimo.
Questo compito impegnativo diventa un fardello quando i clienti richiedono sempre più servizi per sempre meno denaro, al fine di sostenere i loro rendimenti, e quando gli inquilini fanno richieste sempre più elevate perché presumono che l’aumento dei costi abitativi vada di pari passo con un livello di servizio più elevato e che il “no” non sia una risposta.
L’onere ha delle conseguenze. Per conto di SVIT Zurich, abbiamo condotto un sondaggio online tra i gestori attivi e gli ex gestori di immobili tra ottobre 2023 e gennaio 2024, per scoprire come i gestori attivi vedono la professione, dove si sono trasferiti gli ex gestori e a quali condizioni tornerebbero alla gestione immobiliare.
Le risposte sono preoccupanti. Sebbene l’80% dei gestori attivi si identifichi con il proprio lavoro, la maggioranza sta considerando di cambiare lavoro (Figura 1). È particolarmente preoccupante che due terzi dei “senior” stiano valutando se sia il caso di voltare le spalle all’agricoltura, e che un caposquadra su nove abbia fatto domanda per un lavoro al di fuori dell’agricoltura negli ultimi sei mesi. Il settore rischia di perdere i suoi top performer più esperti.
Non crediamo che il settore immobiliare possa permettersi di perdere manager esperti. I proprietari e i gestori di patrimoni si lamentano già del fatto che le conoscenze si perdono ad ogni avvicendamento e che i compiti vengono lasciati in sospeso. Il tentativo di garantire la continuità della gestione immobiliare con asset manager che hanno lavorato in precedenza nella gestione immobiliare è comprensibile, ma controproducente. Una divisione confusa dei ruoli e delle responsabilità porta quasi sempre ad attriti, e la microgestione contribuisce a far sì che i manager cerchino altre aree di responsabilità.
Anche gli inquilini hanno molto da perdere. Si sta già criticando il fatto che sta diventando sempre più difficile trovare i contatti personali dietro le app e i moduli web, e che i cambiamenti del personale stanno facendo svanire le preoccupazioni. Persino l’associazione degli inquilini, che ama ritrarre i proprietari come “artisti della fregatura” ed esorta gli inquilini a contestare gli aumenti dell’affitto e le fatture dei servizi “una volta di troppo”, dovrebbe sapere che la Svizzera, in quanto Paese di inquilini, non può funzionare senza proprietari consapevoli.
Per quanto possa sembrare difficile, è possibile rendere la gestione immobiliare più interessante. Crediamo che le società di gestione immobiliare, i clienti e le associazioni di settore possano ottenere molto con uno sforzo concertato.
Le società di gestione immobiliare possono fare di più per alleggerire il carico dei gestori immobiliari nella loro attività quotidiana e nella gestione di grandi portafogli. In molte amministrazioni, i processi di lavoro potrebbero essere formalizzati, semplificati, standardizzati e adeguatamente digitalizzati. Gli zombie della digitalizzazione potrebbero essere smaltiti più rapidamente e i deficit di gestione potrebbero essere affrontati più attivamente. I servizi offerti potrebbero spesso essere definiti in modo più chiaro, al fine di gestire le aspettative ed evitare i conflitti; se i conflitti si intensificano, i manager potrebbero essere meglio protetti dall’ostilità.
I clienti potrebbero diventare più consapevoli che la qualità ha un prezzo e che le società di gestione immobiliare non hanno un rimedio brevettato per ridurre i costi operativi con i dividendi della digitalizzazione, spesso sfuggenti e talvolta ingannevoli. Il fatto è che la gestione immobiliare è diventata più impegnativa e complessa e che la manutenzione e il rinnovo del patrimonio edilizio richiedono più persone e competenze. Il controllo è indubbiamente necessario in questo contesto, ma occorre anche una cooperazione costruttiva. Investire in micro-manager degli asset è poco utile se crea lavoro aggiuntivo per la gestione e sottrae risorse necessarie.
Infine, i fornitori di servizi e le associazioni di settore possono ampliare l’offerta di programmi di formazione e perfezionamento per preparare meglio i manager all’evoluzione dei compiti e dei metodi di lavoro.
Il percorso di formazione tradizionale da impiegato a manager immobiliare presuppone che i manager immobiliari siano in grado di fare tutto ciò che può contribuire al mantenimento del valore e all’ottimizzazione del reddito del patrimonio edilizio, dalla gestione delle proprietà in affitto e della contabilità immobiliare allo sviluppo di strategie di manutenzione e al supporto dei miglioramenti e delle ristrutturazioni degli inquilini, e che tre anni di esperienza professionale e un certificato specialistico siano sufficienti per guidare un team di gestione.
Oltre ai tradizionali tuttofare, il settore immobiliare ha bisogno anche di specialisti che sappiano come ridurre l’intensità energetica e di emissioni degli immobili esistenti a un costo ragionevole, come realizzare progetti di ridensificazione senza molto rumore di fondo o come rivitalizzare i centri commerciali. Ciò richiede percorsi di formazione e di perfezionamento che diano agli ingressi laterali e ai nuovi arrivati l’opportunità di sfruttare i loro punti di forza senza dover interiorizzare tutte le loro conoscenze di gestione. Inoltre, è necessario essere consapevoli che la creazione di valore nel portafoglio richiede sempre più un lavoro di squadra, in cui altri esperti apportano un contributo significativo accanto ai gestori immobiliari tradizionali.
Spetta agli attori del settore immobiliare premiare questo contributo in modo adeguato.