Una voce influente nel settore immobiliare

Dopo aver completato gli studi, Stefan Fahrländer ha lavorato presso note istituzioni e strutture di ricerca nel campo della ricerca economica e dell'analisi immobiliare. La sua carriera lo ha portato da Berlino al Medio Oriente, passando per Zurigo. Come docente universitario e con la sua esperienza, è oggi una figura importante nel settore immobiliare.

Se si confrontano i dati dal 2000 al 2024.
Cosa si nota? I prezzi sono aumentati costantemente sia nel settore degli immobili residenziali che per i condomini con appartamenti in affitto. Il prezzo di un immobile medio della stessa qualità è più che raddoppiato dal 2000. In media, in tutto il Paese, un identico EEC è diventato più costoso del 160 percento, un EFH del 120 percento e un MFH identico del 90 percento. La proprietà della casa ha subito una leggera correzione tra il 2014 e il 2019, grazie all’introduzione di una “autoregolamentazione” nella concessione di mutui ipotecari in risposta alle pressioni. In alcuni casi, tuttavia, le banche hanno frenato da sole. Nel caso degli immobili a reddito, spicca l’inversione di tendenza dei tassi di interesse a partire dalla primavera del 2022, che ha avuto un impatto sui prezzi delle transazioni, anche se la città di Zurigo è stata poco influenzata.

Cosa può prevedere per gli anni 2030 e 2040? Sia le previsioni demografiche dell’ONU che quelle dell’UST presuppongono che la popolazione svizzera continuerà a crescere. A causa del “numero di teste”, è prevedibile che ci sarà una notevole richiesta aggiuntiva di spazio abitativo. Inoltre, si prevede che i cambiamenti socio-demografici porteranno a un’ulteriore riduzione delle dimensioni delle famiglie e quindi a un aumento della domanda di alloggi. La domanda si concentra nei centri e negli agglomerati, con questi ultimi che diventano sempre più grandi man mano che le città diventano ‘sovraffollate’.

Quali problemi ha l’attuale settore immobiliare? In genere la Svizzera ha solo problemi di lusso e il settore stesso ha pochi problemi. Le persone che cercano un alloggio avranno difficoltà perché non può essere fornito dove c’è la domanda. Da un lato, questo ha a che fare con la quantità e, dall’altro, con la velocità dei processi, soprattutto quelli di autorizzazione.


Il risultato è che la domanda si sposta geograficamente e le famiglie con un potere d’acquisto inferiore sono svantaggiate rispetto a quelle che hanno i mezzi per pagare. Esisteun approccio per risolvere questi problemi? Noi economisti partiamo dal presupposto che la carenza provocherà un aumento degli affitti e dei prezzi. Negli anni ’90, quando la domanda era debole e gli affitti erano in calo, nessuno chiedeva una regolamentazione. Da circa due decenni, tuttavia, l’offerta nei centri è rimasta molto indietro rispetto alla domanda e si è verificata nuovamente una forte carenza.

Le alternative per le famiglie sono quindi appartamenti più piccoli – se riescono a trovarne uno – o trasferirsi nei centri urbani, dove gli appartamenti sono ancora disponibili.Ha cambiato le esigenze dei clienti della sua azienda?



In che modo e perché? No. Abbiamo ancora praticamente gli stessi progetti, per lo più molto interessanti.Come individua le località promettenti per i progetti immobiliari? Si tratta in particolare di capire quali industrie promettenti sono situate dove. Per la maggior parte dei settori – o almeno per alcune parti di essi – i centri sono preferiti, quindi la domanda di spazi nei centri è elevata. Inoltre, le posizioni centrali sono molto attraenti per molte famiglie e la vicinanza al centro è preferita.


Di conseguenza, la questione centrale è come gli agglomerati si distribuiscono nell’area, il che dipende dalle riserve di terreno edificabile e dal potenziale di densificazione e, in larga misura, dalle vie di trasporto e dai tempi di percorrenza.Quali indicatori socio-demografici ed economici sono decisivi per le vostre analisi di mercato e di localizzazione? Ci basiamo molto sui segmenti di domanda che abbiamo sviluppato insieme a sotomo (residenziale) e CSL Immobilien (uffici, retail). Non si tratta solo del numero di famiglie o di aziende, ma anche delle loro esigenze in termini di ubicazione – in particolare la qualità della micro-ubicazione – così come dello spazio o degli appartamenti.


Oltre alle esigenze, si deve prendere in considerazione anche la disponibilità a pagare.Come si valuta il valore aggiunto e il potenziale di sviluppo delle proprietà complesse? A tale scopo utilizziamo il metodo DCF, in cui i flussi di cassa della pianificazione, della costruzione, della locazione o della vendita sono localizzati sull’asse del tempo. Il tempo è denaro; non bisogna dimenticarlo. Va inoltre notato che le ipotesi sul futuro vengono sempre fatte al momento della valutazione. Vengono quindi utilizzati valori attesi e c’è il rischio che le aspettative non si realizzino.


Questi rischi devono essere presi in considerazione, oltre alle condizioni temporali, sotto forma di margine di sicurezza. LaSvizzeraè colpita dalla bolla immobiliare? Il mondo è stato inondato di denaro, anche se l’inondazione è stata temporaneamente arrestata dall’aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, è probabile che il denaro rimanga a buon mercato in futuro, a causa dell’elevato onere del debito e della grande prosperità generale. In questo senso, gli sviluppi dei mercati immobiliari sono logici.




Se c’è una bolla, allora si tratta di una bolla generale del mercato dei capitali.Cos’altro dovrebbe accadere perché si verifichi? Parleremmo di bolla se i prezzi si disaccoppiassero dai fondamentali. Andiamoall’estero. I prezzi in Germania sono scesi. Come sta andando il mercato immobiliare in Germania e in Austria?
Cosa abbiamo in comune? La Svizzera si trova in una posizione finanziaria molto solida e può anche perseguire una politica monetaria indipendente. La Banca Nazionale Svizzera lo ha dimostrato il 16 marzo, tagliando i tassi di interesse. Questa è una differenza importante rispetto a Germania e Austria, che dipendono dalle decisioni della BCE. Un’altra differenza – almeno rispetto alla Germania – è che anche l’umore in Svizzera è povero a causa delle crisi e delle guerre, ma non così misero come in Germania. Se si confrontano gli sviluppi – ad esempio i prezzi degli immobili – nel corso di diversi cicli e crisi, la Svizzera è più cauta sia nei movimenti al rialzo che al ribasso rispetto a molti mercati esteri, che sono di conseguenza molto più volatili.

Redaktion: Jessica Bill, Bild: zVg.