Trop construit? Le fait que le marché immobilier n'absorbe plus tout est une opportunité.

Quiconque veut aujourd'hui s'affirmer sur le marché doit repenser la qualité. Nous en profitons tous à la fin.

A-t-on trop construit en Suisse? Peut-être trop au mauvais endroit? Si l’on ne peut pas parler du marché immobilier suisse, car il est divisé en différents sous-marchés, le temps d’absorption a généralement été plus long, affirment les sept promoteurs immobiliers réunis en juin pour la discussion d’experts HIG. Ils supposent qu’un ensemble basique d’appartements est toujours nécessaire – juste où et lequel, telle est la question. Une question qui conduit à repenser la qualité.

«La qualité plutôt que la quantité» – cette expression était déjà utilisée il y a cinquante ans. Mais si la qualité était alors associée au luxe, nous pensons aujourd’hui à une construction durable basée sur les besoins. Cela peut être plus coûteux à créer, mais cela est payant à long terme. Le fait que le marché n’absorbe plus tout est également un gain. Car finalement tout le monde bénéficie d’une meilleure qualité – résidents et utilisateurs comme créateurs et investisseurs.

«Peut-être que trop a été construit et le résultat est des immeubles d’appartements interchangeables. C’est pourquoi nous traitons désormais plus intensément la question de la qualité. C’est l’aspect positif de cette évolution »

Roland Thoma

L’ABC de la situation – la qualité sur la quantité
Environ 75400 appartements étaient vacants en Suisse en 2019 * et la tendance est à la hausse. Alors qu’il y a deux ou trois ans, le taux de vente ou de location lorsqu’une propriété était achevée était en moyenne de 95%, il n’est aujourd’hui que de 80 à 85%. Plus l’emplacement est périphérique, plus le temps d’absorption est long. Dans les centres urbains, il y a jusqu’à 1 000 demandes pour un appartement, et comme les capacités sont limitées, la demande doit changer. Il existe également une forte demande au-delà des centres et des emplacements A, par exemple pour les copropriétés dans le segment des prix moyens et bas. En revanche, les appartements de luxe autrefois convoités font également partie des lâches dans les centres, tandis que les appartements locatifs dans le segment des prix bas sont absorbés presque partout immédiatement.

Il s’agit donc du bon emplacement avec un produit pour le bon segment. Néanmoins: «Dans les régions structurellement plus faibles, même dans le segment moyen, nous avons besoin de plus de deux à trois ans», déclare par exemple René Frauenknecht de Steiner AG. «Aujourd’hui, nous gardons nos mains à l’écart des endroits qui ont déjà des postes vacants élevés et qui hésitent à se développer dans des emplacements B et C». Le risque de le faire est dû à la pression relativement forte d’acquérir: «Il existe encore de grands fonds de pension très agressifs sur le marché et qui sécurisent les terres. Il est très important que la qualité de l’emplacement passe avant la quantité. C’est nouveau. Jusqu’à il y a quelques années, vous ne pouviez pas faire grand-chose de mal si vous aviez acquis une propriété dans un mauvais emplacement », explique Frauenknecht. «Les faibles taux d’intérêt peuvent également conduire à de mauvaises décisions, car les risques peuvent ne pas être correctement évalués. Le mauvais produit dans la bonne position ne fonctionne plus aujourd’hui », ajoute Tobias Rotermund d’Odinga Picenoni Hagen AG.

Les notes d’analystes comme Fahrländer ou Wüest Partner sont une base importante, disent les développeurs, mais ces analyses de localisation doivent être vérifiées et interprétées sur place afin de ne pas simplement répéter ce qui a fonctionné dans le passé. «La plupart des analyses de localisation sont basées sur des données et numériques», explique Marc Lyon d’Implenia Schweiz AG. «Si nous suivions strictement les suggestions du logiciel pour nos stratégies de développement et la définition de nos produits, nous aurions toujours la même chose sans innovations. Nous ferions simplement une copie de ce qui a été construit au cours des dernières années. Ces fondements basés sur des données sont incontestablement importants, mais l’interprétation humaine est vraiment nécessaire. Nous percevons une propriété d’une manière complètement différente et avons une relation complètement différente lorsque nous avons une idée de l’emplacement et pas seulement de regarder la propriété via Google Maps et Street View ».

«Si nous suivions strictement les suggestions du logiciel pour nos stratégies de développement et la définition de nos produits, il n’y aurait pas d’innovation»

Marc Lyon

Aussi simple que convaincant – de nouveaux concepts
Une fois le potentiel d’un lieu déterminé, il s’agit de développer un concept tourné vers l’avenir. Comment cela peut-il ressembler?

Étant donné qu’une augmentation automatique des prix n’est plus facilement acceptée par les utilisateurs, l’efficacité de l’espace est au centre des préoccupations des développeurs. Il est réalisé, par exemple, en réduisant l’espace, les plans d’étage compacts, les produits préfabriqués, les processus de construction standardisés et l’élimination des gadgets. Le résultat n’a pas à être zéro-huit-quinze. « Vous pouvez également obtenir une bonne qualité dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production peu coûteuse avec des entreprises locales », est l’expérience de Tobias Rotermund. Les grands balcons sont populaires et pas forcément chers, un bon mobilier compense les mètres carrés manquants et l’architecture peut être aussi simple que convaincante.

Vous pouvez également obtenir une bonne qualité dans des endroits difficiles avec une architecture simple mais convaincante et une production peu coûteuse »

Tobias Rotermund

En ce qui concerne la variété des typologies d’appartements, il est plus cher à construire, mais il est utile pour la location à long terme. Les autres éléments qui affectent la qualité de vie sont l’accessibilité, la conception extérieure, la durabilité, la mobilité et le quartier. «Il existe une multitude d’options pour diversifier la vie locative et pour se démarquer sur le marché», déclare Valentin Müller de UTO Real Estate Management AG. «Il s’agit notamment de typologies résidentielles qui se concentrent sur un groupe cible spécifique, ainsi que de concepts de mobilité intégrés qui mettent en réseau de manière optimale les appartements avec leur environnement. Et n’oubliez pas: la qualité du règlement. On parle ici d ‘«espace de vie», d’espaces de grande qualité de séjour. Cela nécessite des concepts. Avec un bon développement, vous pouvez créer un bon micro-emplacement qui répond aux besoins humains ».

Mais quels besoins le groupe cible spécifique a-t-il à l’emplacement spécifique? Les gens veulent-ils une architecture représentative ou s’identifient-ils à l’endroit où ils vivent? Aimez-vous l’échange de voisinage ou préférez-vous la confidentialité? Acceptez-vous l’espace extérieur verdoyant et luxuriant comme compensation pour l’emplacement B ou C? … Qui détermine ce qu’est la qualité? L’élite de l’architecture? Les utilisateurs?

Un constat clé dans la communication immobilière est que l’implication des personnes concernées favorise l’acceptation et la qualité d’un projet. En plus de la qualité du produit, la qualité du processus de développement devient plus importante.

«L’acceptation d’un projet dépend notamment de l’implication de la population»

Claudia Siegle

«L’implication précoce de la population dans le projet Mattenhof à Lucerne Sud a porté ses fruits», déclare Claudia Siegle de Mobimo Management AG. «Il est important que les gens puissent s’identifier à l’endroit où ils vivent. Dans ce cas, cela inclut la création de quartiers. Dans le Mattenhof, vous ne vivez pas seulement dans un immeuble résidentiel, mais dans un quartier à usage mixte, où vous pouvez réseauter les uns avec les autres à l’aide d’applications, par exemple ». Pour Tobias Achermann, ancien PDG de Zug Estates AG, le dialogue avec les personnes concernées a également fait ses preuves: «Dans le développement futur du quartier« Metalli », nous avons eu de bonnes expériences d’implication de la population de Zoug. Plus d’un millier de personnes ont fait part de leurs réflexions et suggestions. Je considère cette approche comme la pierre angulaire de la suite d’un projet ».

L’implication de la population profite non seulement au produit et à ses futurs utilisateurs, mais aussi à l’acceptation politique. Par exemple, l’affirmation selon laquelle trop est construit apparaît régulièrement dans les médias et est un argument difficile dans les batailles référendaires: «Le secteur de la construction est souvent perçu comme un moteur de croissance qui n’est pas bien accueilli partout – en particulier dans les zones périphériques et rurales. les gens ont l’impression que la construction est une priorité parce que les investisseurs doivent investir de l’argent et non parce que cela répond à un besoin. Permettre aux personnes concernées de participer à un projet et créer une véritable justice basée sur les besoins augmente non seulement la qualité, mais aussi l’acceptation sociale et politique d’un projet », est l’expérience de Werner Schaeppi, expert en construction et communication immobilière.

Innovation versus bureaucratie – enfant à problèmes au rez-de-chaussée
Le développement de l’industrie a obligé non seulement les projets immobiliers, mais aussi leurs créateurs à se positionner. Par exemple à travers des innovations telles qu’un système énergétique sans CO2 et une construction en bois dans le «Suurstoffi» à Rotkreuz, que Tobias Achermann cite en exemple. Ou grâce à des concepts de mobilité innovants développés et mis en œuvre par UTO Real Estate Management AG. En général, l’entreprise est engagée dans l’innovation, déclare Valentin Müller. C’est un état d’esprit qui se jette dans la culture d’entreprise et se jette dans les projets de développement. Cependant, les nouveaux concepts ont également besoin de persévérance, par exemple en exécutant le gant à travers la densité des réglementations.

Le problème numéro un pour les développeurs est l’utilisation du rez-de-chaussée. Donner vie aux rez-de-chaussée à des fins commerciales est difficile; cela deviendra encore plus aigu avec l’augmentation du commerce en ligne et les changements dans le commerce de détail. Les mesures d’hygiène dans le contexte de nouveaux virus tels que Covid-19 sont également difficiles à évaluer, par exemple, des directives à long terme telles que les règles de distance augmenteraient l’espace requis dans le commerce. Des concepts innovants sont nécessaires, en particulier pour les utilisations au rez-de-chaussée, mais ceux-ci échouent souvent en raison des instruments de planification durables. Car si un plan de développement a dix à quinze ans, il risque de ne plus répondre aux exigences actuelles.

« Pourquoi ne devrait-il pas y avoir d’utilisation résidentielle au rez-de-chaussée, par exemple? », Interrogent les promoteurs. Le fait que les utilisations commerciales du rez-de-chaussée génèrent en soi beaucoup de trafic piétonnier est une notion romantique. Les rez-de-chaussée doivent être adaptés à la situation et à l’emplacement et correspondre à l’infrastructure du district. «Il faut se demander si le développement avec un rez-de-chaussée sera plus attractif», résume Roland Thoma de la Fondation HIG Immobilien Anlage. « Une librairie n’est pas attractive en termes de rendement et doit être subventionnée, mais elle peut peut-être offrir une valeur ajoutée au quartier ».

« L’innovation est ancrée dans la culture d’entreprise et se jette dans les projets »

Valentin Müller

Construction de bâtiments et bureaux à domicile – un aperçu de la boule de cristal
Et après? Le marché sera-t-il saturé dans vingt, trente, cinquante ans et d’autres activités d’investissement seront-elles nécessaires? Selon les participants à la discussion d’experts HIG, il y aura un passage des nouveaux bâtiments à la modernisation, la rénovation, l’extension et la conversion dans le domaine de la construction de bâtiments. La zone d’infrastructure se développera avec les bâtiments publics tels que les hôpitaux et l’entretien des chemins de fer, etc., et le thème de la durabilité continuera également à s’imposer. «Aujourd’hui, certains principes de durabilité font partie du développement d’un projet», déclare Tobias Achermann. En outre, la construction adaptée à l’âge est un problème majeur: «D’ici 2030, la tranche d’âge des 65 ans et plus augmentera de 30 pour cent. En tant qu’investisseur et développeur, vous êtes sur la bonne voie si vous vous positionnez dans ce segment avec des infrastructures et des concepts communautaires appropriés », déclare Achermann.

« Si vous vous positionnez aujourd’hui dans le domaine de la construction adaptée à l’âge, vous, en tant qu’investisseur et développeur, pariez sur la bonne carte »

Tobias Achermann

Les avis sont partagés sur le thème du bureau à domicile. Les développeurs rapportent que le processus de création conjoint a énormément souffert lors du verrouillage de la couronne. Par exemple, les missions d’étude ont dû être reportées car les bureaux d’architecture ne pouvaient pas être aussi productifs que d’habitude dans l’échange virtuel. D’autres domaines, cependant, fonctionnent très bien au bureau à domicile. Ils ouvrent le potentiel pour un avenir dans lequel il peut y avoir de nouvelles formes de travail, mais au moins moins de navettage. La manière dont ce potentiel sera utilisé ne peut être prévue pour le moment. D’une part, de nombreuses entreprises ramènent leurs employés dans leurs locaux, d’autre part, des industries telles que la nouvelle économie sont le moteur de la tendance des bureaux à domicile. Pour la construction du futur, le bureau à domicile exigerait plus d’espace et de flexibilité d’utilisation dans les espaces de vie, mais cela se heurte aux efforts de construction rentable en réduisant l’espace.

Revenons au rez-de-chaussée une fois de plus: des espaces de coworking seraient-ils ici envisageables, par exemple, qui élargissent le modèle de bureau à domicile? Peut-être dans le cadre d’une économie de partage, ou aussi non commercialement comme une extension de la salle commune classique? Certains développeurs ont des idées conceptuelles à ce sujet, mais ils se demandent s’il sera possible d’impliquer les autorités. En tant que développeur, attendre le développement est rarement la bonne attitude. ■

* Office fédéral de la statistique OFS, collecté le 1er juin 2019, www.bfs.admin.ch

Text: Claudia Gratz, Creafactory®