Real Estate Brains: le commerce de détail stationnaire est compté
Environ 122 participants ont suivi la deuxième édition en ligne de Real Estate Brains. Cette fois-ci, tout a tourné autour du déclin du commerce de détail, accéléré par la propagation du virus et ses conséquences sociales et économiques.
Mardi matin, le format Real Estate Brains nouvellement créé était disponible pour la deuxième fois sur Internet. Le sujet était «Le commerce est-il mort – vive le commerce!». En détail: quelle est l'ampleur du problème pour le propriétaire en ce moment? Qui profite de l'évolution du commerce? À quoi ressemble le commerce de détail après la crise de Corona? Les professionnels de l'industrie Susanne Eickermann-Riepe, Partner & German Real Estate Leader chez PwC (Pricewaterhouse Coopers), Marcel Stoffel, CEO Swiss Council of Shopping Places et Nico Schröder, Head of Innovation chez Aachener Grund Vermögens, basée à Cologne (D), ont présenté leurs thèses dans de courtes présentations. .
"Le commerce a eu du mal avant la crise"
Susanne Eickermann-Riepe, associée et leader de l'immobilier allemand chez PwC, est convaincue: "Il y a toujours plus de solutions que vous ne le pensez." Vous devez vous préparer – également pour une prochaine vague de décisions au cours des 3e et 4e trimestres. Il est important de bien connaître vos options et d'être prêt à prendre des décisions rapides. Elle conseille aux propriétaires et aux locataires de rester justes: "Même après la crise, les gens se souviendront de la façon dont une entreprise a géré la crise." Les propriétaires devraient également considérer que le remplacement des locataires perdus pendant la crise peut être coûteux.
Les évaluateurs immobiliers pourraient actuellement analyser la solvabilité des locataires et le risque dans l'industrie: «Cependant, nous n'avons actuellement aucun marché actif. Vous devez vous attendre à une période de commercialisation plus longue ainsi qu'à des ajustements de loyer ou à une perte de loyer dans la zone d'exploitation. Sur le plan financier, il y a des problèmes de liquidité côté locataire et propriétaire. » Les banques sont ici un partenaire important et, au mieux, une partie des solutions de solidarité.
Les transactions en cours seraient en grande partie interrompues ou reportées en raison de nombreuses incertitudes. PwC estime que le PIB en Allemagne se situera entre -5,8% et -9,3% en 2020. Dans les scénarios possibles, le meilleur des cas (courbe en V) est déjà terminé. "Nous sommes actuellement plus dans un cas de base 1 (courbe U) ou de base 2 (courbe W), où la forme en U indique que nous verrons des déficiences au cours des deux prochaines années", explique l'expert. Les entreprises devraient mieux planifier avec un scénario U.
En conclusion, Eickermann-Riepe déclare: «Le commerce a eu du mal avant la crise de Corona. Maintenant ça devient sérieux. Surtout le commerce non alimentaire en souffre. » Le commerce en ligne devrait rester solide à l'avenir. Il devrait également augmenter en nourriture. Les détaillants non alimentaires pourraient de plus en plus compter sur des loyers à court terme; signifie que l'espace n'est loué que pour un certain temps.
"Le concept et les pop-up stores sont l'avenir"
Marcel Stoffel, PDG du Conseil suisse des lieux de shopping, indique clairement que l'industrie a dû faire face à des problèmes tels qu'une baisse des ventes avant même le blocage, en particulier sur les marchés non alimentaires. En général, on a vu une transformation du commerce de détail dans les centres commerciaux pendant un certain temps – également déclenchée par le sujet multicanal. Les magasins fermés provisoires pensaient parfois à un changement d'utilisation s'il n'y avait pas de relocation dans le commerce de détail. Le repositionnement d'un centre commercial pur vers un centre polyvalent est également de plus en plus problématique.
Selon Stoffel, ce canal de vente devrait s'établir auprès des nombreux utilisateurs novices des achats en ligne. Une enquête menée auprès de 173 experts entre le 25 février et le 9 mars 2020, avant le verrouillage des magasins, montre que 60,8% des personnes interrogées pensent que les ventes continueront de baisser. 72,3% prévoient une baisse de la demande de surfaces commerciales et 82,3% s'attendent à de nouvelles fermetures d'entreprises dans les centres commerciaux des agglomérations. Les bijouteries, les opticiens, les articles de sport, les pharmacies / pharmacies et les épiceries sont particulièrement susceptibles d'avoir de bonnes chances dans le commerce de détail. L'industrie du vêtement, l'électronique grand public et la papeterie sont considérées comme ayant peu d'opportunités. Dans le domaine de l'utilisation des sols, l'industrie cosmétique / beauté pourrait intervenir ainsi que les prestataires d'activités de fitness ou de communautés de co-working ainsi que les concepts et offres de restauration du secteur médical.
«Près de 5 000 magasins ont été fermés en Suisse au cours des huit dernières années et les fermetures devraient encore s'accélérer. La vente au détail classique évoluera en faveur des magasins conceptuels et éphémères, des salles d'exposition ou des laboratoires de vente au détail », explique Stoffel. Les services et les prestataires de services augmenteraient dans les centres commerciaux ainsi que toutes les offres autour du thème de l'expérience / loisirs. "Pour les propriétaires et les investisseurs, la totalité du problème de conversion signifie que des loyers plus bas devront être attendus à l'avenir et, en même temps, des investissements plus importants devront être faits pour gérer la conversion." À long terme, il voit surtout des centres commerciaux de taille moyenne avec des surfaces de 20000 à 25000 mètres carrés menacés: ils sont trop grands pour les centres d'approvisionnement locaux régionaux et trop petits pour d'autres usages comme la santé etc.
"L'accent est de retour sur les gens"
Le fonds immobilier d'Aix-la-Chapelle utilise des appareils laser pour mesurer la fréquence des piétons dans les zones piétonnes en Allemagne depuis deux ans, comme le dit Nico Schröder, responsable de l'innovation chez Aachen Funds. Les données peuvent être consultées gratuitement sur Internet et montreraient clairement que les gens restent à la maison comme indiqué. De telles mesures sont également prévues en Suisse, mais leur installation n'est pas encore possible en raison de la crise corona actuelle.
Le groupe des plus de 64 ans représente généralement environ 20% des centres. Après la détente, en particulier les plus jeunes sont susceptibles de revenir dans les centres-villes: "Les gens sont des êtres sociaux, ils manquent l'échange personnel et assis ensemble pendant le verrouillage." Après la crise, cela pourrait être une réelle opportunité pour les détaillants: «Les détaillants qui se concentrent à nouveau sur les gens au lieu de batailles de rabais pourraient en bénéficier à l'avenir», explique Schröder.
La gastronomie était déjà florissante avant la crise. Schröder est convaincue qu'elle sera forte après cela. L'immobilier à Aix-la-Chapelle est principalement actif dans les rues commerçantes populaires des grands centres-villes allemands. Elle gère environ 350 immeubles commerciaux – dont près de 85% en Allemagne. Leurs locataires sont principalement des détaillants de mode classiques, des succursales de chaînes de chaussures ou des fournisseurs d'électronique grand public. Il mentionne les fournisseurs d'expérience de vente au détail comme des gagnants possibles dans la vente au détail.