Quel est l'âge de construction idéal pour un investissement ?
"Meilleur avec l'âge" s'applique non seulement au vin ou au fromage, mais aussi aux immeubles de rapport sous certaines conditions. Une étude actuelle de PriceHubble sur l'évolution de la valeur des propriétés résidentielles de différents âges de construction a montré qu'il peut être intéressant de rechercher spécifiquement des propriétés existantes plus anciennes en tant qu'investissement.
Afin de répondre à la question de l’âge idéal d’un investissement immobilier, PriceHubble a d’abord examiné l’évolution des prix du marché et des loyers pour des immeubles d’âges différents pour son analyse. « Les bâtiments, comme les voitures, ont tendance à se déprécier plus rapidement au début de leur cycle de vie qu’au cours des années suivantes. Cependant, comme une propriété comprend généralement aussi une parcelle de terrain qui ne s’use pas, la valeur de la propriété se rapproche alors de la valeur du terrain », explique le Dr. Nima Mehrafshan, responsable de la recherche chez PriceHubble.
L’analyse a été effectuée sur la base du modèle de valorisation PriceHubble. Pour chacun d’entre eux, un emplacement dans une grande ville suisse a été sélectionné et un appartement typique à cet emplacement a été évalué. L’année de construction variait pour chaque appartement évalué, tandis que tous les autres facteurs d’influence étaient maintenus constants, y compris le moment de l’évaluation. « De cette façon, nous pouvons déterminer comment la valeur marchande et le loyer du marché d’un appartement typique diminuent avec l’âge, en ignorant les changements de prix à l’échelle du marché au fil du temps », ajoute le Dr. Mehrafshan.
Plus grosse perte de valeur à Berne et plus forte baisse de loyer à Bâle – l’immobilier à Genève avec la plus petite perte de valeur
La majorité de la perte de prix se produit dans toutes les villes examinées au cours des 40 premières années suivant la construction, puis se stabilise entre 17 et près de 26 %. Les biens immobiliers de la ville de Berne ont subi la plus forte perte de valeur avec environ 26 %. En revanche, l’immobilier à Genève n’a perdu qu’environ 17 points de pourcentage.
Une image similaire se dessine en ce qui concerne les loyers, la baisse des loyers de marché ayant déjà largement eu lieu après 20 à 30 ans. Passé ce délai, les loyers se situent entre -12 et -25% par rapport à un immeuble neuf. Les loyers dans la ville de Bâle sont ceux qui baissent le plus à environ 25%, tandis que les loyers à Genève ne baissent que d’un peu moins de 12%.
Rendement locatif le plus bas après 10 à 20 ans
Fondamentalement, les rendements locatifs ne sont que peu influencés par l’âge de l’immeuble. Les rendements locatifs des immeubles neufs ne sont que légèrement inférieurs à ceux des immeubles anciens. Les loyers baissent légèrement les premières années, puisque les loyers de marché baissent un peu plus vite que les prix de marché avec l’âge de l’immeuble. En général, les rendements locatifs sont les plus bas pour les immeubles âgés de 10 à 20 ans et se situent entre 2,3 % et un peu moins de 3,0 %. Après presque 60 ans, les rendements atteignent leur zénith et se situent entre 2,6 % et 3,4 %.
La ville de Berne est leader en termes de rendements locatifs avec un rendement locatif d’environ 3,4 points de pourcentage après 60 ans. La ville de Zurich a les loyers moyens les plus bas et affiche un rendement de 2,6 % après 60 ans.
Retour sur 10 ans : Berne est leader
Une image similaire se dégage lorsque l’on examine les rendements sur 10 ans (combinaison des rendements locatifs et de la perte de valeur marchande due à l’usure). Ici aussi, les rendements plafonnent à partir d’un peu moins de 60 ans. La ville de Berne est également en tête avec un rendement total d’environ 33 %. L’immobilier dans la ville de Zurich a quant à lui le rendement moyen le plus bas d’environ 26 %.
En principe, le rendement des immeubles de moins de 20 ans tombe également à 16 % à 23 % sur une période de 10 ans. «Afin de répondre à la question du meilleur âge de construction pour un investissement, les investisseurs doivent également considérer les coûts d’entretien en plus de notre analyse. Ici, bien sûr, la dépréciation plus rapide au début de la vie de la propriété est compensée par les coûts d’entretien plus élevés pour la plupart des bâtiments plus anciens. Néanmoins, les investisseurs peuvent utiliser les résultats de l’étude pour revoir leur stratégie d’investissement », explique le Dr. Mehrafshan.
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