Processus de planification coopérative pour plus de logements abordables dans les zones de montagne
Les logements abordables ne vont plus de soi, même dans les régions de montagne. Dans ce contexte, la question se pose de savoir dans quelles conditions des processus de planification coopératifs avec des propriétaires privés peuvent apporter une contribution.
La préoccupation concernant le logement abordable s’est propagée des centres urbains aux régions de montagne au plus tard avec Corona : la demande ininterrompue de résidences secondaires, la raréfaction des terrains constructibles voulue par la loi sur l’aménagement du territoire et la spirale des prix dans le parc immobilier régi par l’ancien droit, alimentée par la loi sur les résidences secondaires, contribuent à la raréfaction des logements abordables pour les professionnels et les familles et à la diminution de la mobilité résidentielle.
Dans le contexte de l’augmentation des coûts de construction et de financement, la question se pose de savoir si la mise à disposition de logements (locatifs) abordables dans l’espace alpin peut être encouragée par des processus de planification coopératifs. Pour ce faire, les procédures de dialogue qui ont fait leurs preuves en plaine dans le cadre de grands projets impliquant des promoteurs professionnels et des investisseurs institutionnels doivent être adaptées aux projets plus modestes menés par des propriétaires privés.
La première condition préalable à un dialogue réussi entre propriétaires est que les conseils municipaux clarifient où ils se situent et ce qu’ils veulent : Il faut un consensus politique aussi large que possible sur ce qui caractérise la commune en tant que lieu de résidence, sur les groupes cibles auxquels elle veut s’adresser, sur ce que la commune peut offrir à ces groupes cibles et sur la manière dont l’offre de logements doit être complétée.
La deuxième condition est que les responsables communaux expliquent aux propriétaires fonciers quels sont les choix à faire en matière de droit de l’urbanisme à court, moyen et long terme, et comment les possibilités d’action évoluent. L’objectif n’est pas d’imposer une direction aux propriétaires fonciers désireux de construire, mais de clarifier avec le plus grand nombre possible de propriétaires qui serait prêt à activer des réserves de terrains à bâtir et de planification ou à investir dans la construction de logements, et à quelles conditions.
Un grand défi consiste à faire comprendre les obligations et les processus complexes et difficilement compréhensibles pour les non-initiés en matière de planification et de droit de l’urbanisme, ainsi que le débat émotionnellement exigeant et politiquement controversé sur les déclassements et les interventions sur le marché.
Un autre défi est l’échelle sociale réduite dans de nombreuses communes de montagne : Les conseils d’administration et les propriétaires se connaissent, il y a des antécédents. Dans les petites communes en particulier, des enquêtes écrites ou des réunions d’information et de discussion communes avec les communes voisines peuvent désamorcer quelque peu les malentendus et la méfiance.
Enfin, les communes doivent trouver des moyens de mieux comprendre et d’impliquer les propriétaires de résidences secondaires. Bien que les relations soient souvent tendues, des enquêtes et des groupes de discussion montrent qu’environ un tiers des propriétaires de résidences secondaires suisses et étrangers seraient prêts à contribuer à l’offre de logements pour les habitants et les professionnels.
La condition est que les communes impliquent les propriétaires de résidences secondaires d’égal à égal, préparent des projets prêts à être investis et prennent des risques. Des séances d’information sur le développement communal et des échanges réguliers avec les propriétaires de résidences secondaires intéressés (même non organisés) aident à établir des relations et à créer de la confiance.
La troisième condition pour un dialogue réussi entre propriétaires est que tous les acteurs impliqués soient prêts à faire des compromis pour créer des logements abordables et adaptés aux besoins des résidents et des nouveaux arrivants. C’est ce que montre par exemple la réaffectation de bâtiments existants dans des sites protégés, où il faut de la bonne volonté et du pragmatisme pour désamorcer les conflits d’objectifs et trouver des solutions acceptables.
Les processus de planification coopérative se déroulent rarement sans bruit : ils exigent une bonne préparation, du capital politique et une volonté de dialogue. Ils ne créent pas de sécurité de planification. Cependant, une focalisation claire et un engagement fort en faveur de la recherche de solutions communes augmentent les chances que les propriétaires privés puissent contribuer à la mise à disposition de logements abordables dans les régions de montagne.