Le rez-de-chaussée est utilisé correctement
La conversion des rez-de-chaussée vides est un sujet important dans le développement urbain - actuellement renforcé par les tâches commerciales liées au corona. Comment réactiver d'anciens espaces commerciaux en centre-ville et en centre-ville ? Les concepts de coworking sont-ils la panacée ? Ou faut-il créer plus d'espace de vie en centre-ville ? Un inventaire.
Les emplacements au rez-de-chaussée dans les grandes villes suisses et les centres de taille moyenne, mais aussi dans les petites communes, mènent de plus en plus une existence sombre – du moins loin des emplacements de choix convoités. Selon les experts du marché immobilier, il y a eu un changement fonctionnel clair dans ce type d'utilisation des terres non seulement depuis la pandémie de Covid 19. Là où il y avait autrefois un restaurant, un café ou un coiffeur, une boucherie ou un magasin de mode géré par son propriétaire, il y a aujourd'hui un vide béant dans de nombreux endroits.
Au cœur de la science
Nicole Hartmann, assistante de recherche à l'Institut d'architecture d'intérieur (IIA) de l'Université des sciences appliquées et des arts de Lucerne (HSLU), travaille actuellement sur les possibilités de transformer ce type d'espace de construction très particulier. Avec ses collègues Markus Gmünder, Christoph Hanisch et Katharina Kleczka, elle se penche actuellement sur la « question de la transformation du rez-de-chaussée de l'intérieur vers l'extérieur » dans son projet « PARTERRE ». Hartmann dit : « Les zones au rez-de-chaussée sont une partie importante des bâtiments, mais aussi du paysage urbain. Cependant, les processus de restructuration dans l'industrie et la croissance du commerce en ligne ont récemment entraîné un changement dans la fonction des emplacements au rez-de-chaussée. Les changements sociaux et culturels dans les valeurs ainsi que les conditions-cadres juridiques ont également joué un rôle dans le sujet, selon Hartmann. L'équipe du projet a collecté des exemples pratiques très spécifiques dans la ville portugaise de Porto, où, grâce à de nouvelles idées et innovations, les quartiers de la ville ont pu être revitalisés avec des PME et des start-ups. Ou récemment dans la ville de Lucerne, où les vides actuellement prononcés et les espaces commerciaux et commerciaux inutilisés sont visibles et omniprésents en raison du manque de touristes internationaux.
Une solution : les boutiques éphémères
L'entreprise fondatrice de boutiques éphémères par le fondateur et directeur général Chalid A. El Ashker s'engage précisément pour ces postes vacants. Avec sa « place de marché en ligne », il propose des espaces gratuits à Baden, Brugg et Dietikon. La plate-forme Internet de la start-up, basée à Zollikon, met en relation des fournisseurs d'espaces commerciaux et promotionnels gratuits et des personnes intéressées par la location d'espaces pour une durée limitée. Même le contrat de location et les paiements de loyer sont traités en ligne dans des boutiques éphémères. Les groupes cibles sont les propriétaires avec des espaces vacants d'une part et les nouvelles marques innovantes, entreprises, designers ou artistes d'autre part qui ont besoin d'espace pour exposer leurs produits. « Quel que soit le type d'espace, nous optimisons le processus de location », explique El Ashker, dont l'idée commerciale ne s'arrête pas aux frontières suisses. Il répertorie également les domaines d'activité internationaux, par exemple en Allemagne, au Royaume-Uni ou aux États-Unis, dont beaucoup se trouvent au rez-de-chaussée d'un immeuble. Pour le fondateur de la start-up, sa plateforme présente plusieurs avantages : « Nous augmentons la disponibilité de l'espace de vente et favorisons l'économie locale en soutenant les entreprises nouvelles, émergentes et établies. En Suisse, des pop-up shops travaillent déjà avec des clients tels que les CFF, la Poste, Migros, SPG Intercity et Wincasa.
Espace de bureau flexible près de chez vous
Mais les solutions de vente au détail ne sont pas la seule option pour les espaces commerciaux vacants au rez-de-chaussée des communes et des villes suisses. Ce type d'espace commercial peut également être transformé en espace de bureaux, par exemple, selon les exigences de l'administration et selon la définition de la zone urbaine. L'entreprise Village Office propose l'un des nouveaux concepts allemands de « coworking space » et vise à créer plusieurs centaines d'espaces de coworking à louer de manière flexible dans toute la Suisse. Il existe actuellement plus de 80 « espaces de coworking » fédéraux de Village Office dans le pays – par exemple à Aarau, Bottighofen, Frauenfeld, Lucerne ou à Laax, Nyon et Davos.
Conçue et fondée comme une coopérative, elle souhaite promouvoir de nouvelles formes de travail et constituer tout un réseau d'« espaces de coworking ». «Ce faisant, nous créons également des ponts entre les communautés, les entreprises, les propriétaires fonciers et les coworkers», explique Jenny Schäpper-Uster, qui a cofondé la nouvelle association sectorielle Coworking Switzerland en 2015 et 2016 ainsi que Village Offices. «Notre vision est que d'ici 2030, chaque personne en Suisse pourra atteindre le prochain 'espace de coworking' en 15 minutes. De cette façon, nous soulageons les infrastructures de circulation, augmentons la valeur ajoutée locale et améliorons la qualité de vie avec des trajets plus courts. »
«Revitalisation des centres-villes»
L'architecte d'intérieur Nicole Hartmann de HSLU met en jeu une autre possibilité d'aménagement des rez-de-chaussée vacants : l'espace de vie. "Selon les plans d'étage existants, les hauteurs des pièces, les façades des fenêtres et les types de surface, l'accent devrait être mis sur une véritable revitalisation des centres-villes", a-t-elle déclaré. Cela pourrait alors aussi signifier rendre les vieilles villes attrayantes, habitables et dignes d'être habitées à nouveau pour les nouveaux résidents. Dans de nombreux endroits en Suisse, des personnes ont été déplacées dans des zones périphériques ou dans des agglomérations parce que des plans d'étage contemporains et modernes peuvent avoir été créés dans de nouveaux quartiers. « Une discussion sur les nouveaux usages mixtes et la redéfinition des zones publiques pourrait initier une nouvelle tendance et revitaliser de nombreux centres-villes et centres-villes », est convaincu Hartmann.
C'est exactement ce que l'actuel projet « PARTERRE » vise à étudier. Il s'agit aussi de la question de savoir comment un changement d'usage affecte la qualité de vie et d'agrément des citadins et comment peuvent être conçues les interfaces entre la vie publique de la ville et la vie privée. « Le projet prend en compte l'ensemble de la structure des effets avec les intérêts des différents acteurs et développe une stratégie de conversion durable et tournée vers l'avenir pour les rez-de-chaussée vacants », explique Hartmann. Nous pouvons déjà nous réjouir des résultats de votre projet.
La ville de Baden – un exemple positif
Baden, troisième commune du canton d'Argovie avec plus de 19'000 habitants, fait partie du top 5 des 110 régions économiques de Suisse. Environ 2500 entreprises sont basées ici, dont de nombreuses entreprises internationales. Grâce à la connexion aux réseaux de transport local et longue distance et à la distance de seulement 20 kilomètres environ jusqu'à Zurich, la capitale du canton d'Aarau et la ville de Waldshut-Tiengen en Allemagne, c'est un centre économique régional et également un lieu populaire pour habitent.
Il n'est donc pas surprenant que le promoteur d'emplacement Thomas Lütolf puisse faire état d'un taux de vacance très faible dans les commerces de centre-ville : « Sur 220 espaces, seuls trois sont actuellement vides. Cela signifie que le taux d'inoccupation au rez-de-chaussée de la ville est inférieur à ce qu'il a été en six ans – malgré la pandémie de corona en cours. Une tendance qu'il voit dans l'espace de vente au détail est l'utilisation accrue par le biais de concepts gastronomiques et alimentaires. Les magasins de détail ont également présenté de nouveaux concepts et des produits éprouvés : par exemple, Ohne.ch sur Stadtturmstrasse 15 propose des aliments en vrac équitables et durables. La chaîne de confiserie Sprüngli, bien connue et appréciée au-delà des frontières nationales, a également pu s'installer à la gare de Baden.
Et lorsqu'il s'agit de pop-up stores, Lütolf voit plus d'opportunités que de risques : « Les pop-up stores ne sont pas inconnus à Baden. Selon lui, cette tendance va perdurer sur le long terme et si la scène artistique et culturelle active de la ville pourra utiliser rapidement et facilement les espaces devenus libres. Ce n'est qu'en ce qui concerne le niveau des loyers qu'il montre une légère tendance à la baisse. "Mais cela le rend à son tour intéressant pour d'autres groupes de fournisseurs dans ce segment d'utilisation", explique Lütolf. (m).