Une voix influente dans l’économie immobilière

Après ses études, Stefan Fahrländer a travaillé dans des institutions et des centres de recherche renommés dans le domaine de la recherche économique et de l'analyse immobilière. Sa carrière l'a conduit de Berlin à Zurich puis au Moyen-Orient. Aujourd'hui, en tant que professeur dans les universités et avec son expertise, il est une personnalité importante dans le secteur immobilier.

Si vous comparez vos chiffres de 2000 à 2024. Qu’est-ce qui ressort ?
Les prix n’ont cessé d’augmenter, tant dans le secteur de l’immobilier résidentiel que dans celui des immeubles locatifs. Le prix d’un bien moyen de même qualité a plus que doublé depuis 2000. En moyenne nationale, le prix d’une maison individuelle a augmenté de 120% et celui d’un immeuble identique de 90%. L’accession à la propriété a quelque peu corrigé le tir entre 2014 et 2019, en raison des pressions exercées pour introduire des « autorégulations » dans l’octroi des hypothèques. Mais les banques ont en partie freiné elles-mêmes. En ce qui concerne l’immobilier de rendement, le tournant des taux d’intérêt à partir du printemps 2022 se distingue et a eu un impact sur les prix des transactions, même si la ville de Zurich a été peu touchée.

Que pouvez-vous prédire pour les années 2030 et 2040 ?
Les projections démographiques de l’ONU et de l’OFS prévoient que la population suisse continuera à augmenter. En raison du « nombre de têtes », il faut s’attendre à ce qu’il y ait une demande supplémentaire importante de logements. A cela s’ajoutent des changements sociodémographiques qui, selon nos prévisions, conduiront à une nouvelle réduction de la taille des ménages et donc à une augmentation de la demande de logements. La demande se concentre dans les centres et les agglomérations, ces dernières devenant de plus en plus grandes à mesure que les villes « débordent ».

Quels sont les problèmes du secteur immobilier actuel ?
En général, la Suisse n’a que des problèmes de luxe et le secteur lui-même a peu de problèmes. Les personnes à la recherche d’un logement auront des difficultés, car celui-ci ne peut pas être mis à disposition là où il y a une demande. Cela est lié d’une part à la quantité et d’autre part à la rapidité des processus ; en particulier des processus d’autorisation. En conséquence, la demande est repoussée dans l’espace et les ménages à faible pouvoir d’achat sont désavantagés par rapport à ceux qui peuvent payer.

Avez-vous des pistes pour résoudre ces problèmes ?
Nous, économistes, partons du principe que la pénurie entraîne une hausse des loyers et des prix. Dans les années 1990, lorsque la demande était faible et que les loyers baissaient, personne n’appelait à la régulation. Mais depuis une vingtaine d’années, l’offre dans les centres est très en retard sur la demande, ce qui entraîne à nouveau une forte pénurie. Les alternatives pour les ménages sont alors des logements plus petits – si tant est qu’ils en trouvent un – ou le départ vers l’agglomération, où l’on peut encore trouver des logements.

Avez-vous changé les exigences des clients envers votre entreprise ? Comment et pourquoi ?
Non. Nous avons toujours pratiquement les mêmes projets, généralement très intéressants.

Comment identifiez-vous les sites prometteurs pour les projets immobiliers ?
Il s’agit notamment de savoir quels secteurs prometteurs sont implantés à quel endroit. Pour la plupart des secteurs – ou du moins une partie d’entre eux – les centres sont privilégiés, de sorte que la demande de surfaces dans les centres est importante. De plus, les emplacements centraux sont également très attrayants pour de nombreux ménages qui préfèrent la proximité du centre. La question centrale est donc de savoir comment les agglomérations s’étendent dans l’espace, ce qui dépend des réserves de terrains à bâtir ou du potentiel de densification et fortement des voies de communication ou des temps de trajet.

Quels sont les indicateurs sociodémographiques et économiques déterminants pour vos analyses de marché et de localisation ?
Nous nous appuyons fortement sur les segments de demande que nous avons développés en collaboration avec sotomo (logement) ou CSL Immobilien (bureaux, vente). Il ne s’agit pas seulement du nombre de ménages ou d’entreprises, mais aussi de leurs besoins en matière d’emplacement – notamment en ce qui concerne les qualités de la micro-situation – et de surfaces ou de logements. Outre les besoins, il faut également tenir compte de la disposition à payer.

Comment évaluez-vous la valeur ajoutée et le potentiel de développement des biens immobiliers complexes ?
Nous utilisons à cet effet la méthode DCF, les flux de paiement de la planification, de la construction, de la location ou de la vente étant situés sur l’axe du temps. Le temps, c’est de l’argent ; il ne faut pas l’oublier. Il faut également tenir compte du fait qu’au moment de l’évaluation, il s’agit toujours d’hypothèses sur l’avenir. On travaille donc avec des valeurs attendues et le risque existe que les attentes ne se réalisent pas. Ces risques doivent être pris en compte en plus des conditions temporelles sous la forme d’une marge de sécurité.

La Suisse est-elle touchée par la bulle immobilière ?
Le monde a été inondé d’argent, la marée étant désormais temporairement stoppée par la hausse des taux d’intérêt. Mais en raison du poids de la dette et de la grande prospérité générale, l’argent devrait rester bon marché à l’avenir. Dans ce contexte, l’évolution des marchés immobiliers est tout à fait logique. S’il y a une bulle, c’est une bulle générale sur le marché des capitaux.

Que faudrait-il de plus pour que cela se produise ?
On parlerait de bulle si les prix se dissociaient des fondamentaux.

Allons voir à l’étranger. Les prix en DE ont chuté. Comment se porte le marché immobilier en Allemagne et en Autriche ? Qu’avons-nous en commun ?
La Suisse est très solide financièrement et peut en outre mener une politique monétaire autonome. La Banque nationale suisse l’a démontré le 16 mars en baissant ses taux d’intérêt. C’est là une grande différence avec l’Allemagne et l’Autriche, qui dépendent des décisions de la BCE. Une autre différence – en tout cas par rapport à l’Allemagne – est qu’en raison des crises et des guerres, l’ambiance est également mauvaise en Suisse, mais pas aussi misérable qu’en Allemagne. Si l’on compare les évolutions – par exemple des prix de l’immobilier – sur plusieurs cycles et crises, la Suisse procède avec plus de prudence, à la hausse comme à la baisse, que de nombreux marchés étrangers, qui sont par conséquent beaucoup plus volatils.

Redaktion: Jessica Bill, Bild: zVg.