Surface à droite: son importance pour le logement d'utilité publique
Une plus grande connaissance et sensibilité est nécessaire sur cette question, encore peu connue au Tessin, en référence aux bâtiments d'utilité publique
CASSI (la section de la Suisse italienne de l’association faîtière des coopératives suisses d’habitation) en collaboration avec
avec le groupe régional Tessin d’Espace Suisse, travaille à diffuser davantage de connaissances, de sensibilisation et de sensibilisation sur la question importante, encore méconnue dans notre canton, du droit de la surface en matière de logement social.
L’instrument de droit de surface pourrait donner de nouvelles impulsions pour développer des projets différents et innovants, influençant également positivement le développement territorial.
avec des implications économiques mais aussi sociales importantes.
La location à long terme et sous certaines conditions d’une propriété, d’un terrain à bâtir ou d’un terrain déjà construit, pourrait être bénéfique à l’ensemble de la société, même aux générations futures. Il pourrait encourager la création de logements abordables pour créer non seulement des espaces de vie mais aussi pour stimuler les activités de quartier et commerciales, comme cela a déjà été constaté dans de nombreux endroits en Suisse.
L’application des droits de surface, le cas échéant combinée à l’utilisation des capitaux du «Fonds de roulement» (fonds alimenté par les crédits de la Confédération, utilisé pour l’octroi de prêts à taux bonifié, destinés aux opérateurs logements utilitaires), pourrait dynamiser le développement des projets de logements, notamment la rénovation en cette période de changement. Les projets de logement, peut-être caractérisés par un mélange de générations, pourraient favoriser un sentiment de solidarité et d’entraide, pourraient faciliter l’organisation de la vie quotidienne pour que les citoyens s’entraident et s’entraident.
compter moins sur l’aide de l’État déjà surchargé pour faire face à la crise.
Les vacances ont atteint des chiffres records, la valeur des terrains reste élevée et le nombre de logements abordables reste insuffisant dans les agglomérations. Un nombre de plus en plus important de familles, y compris celles appartenant à la tranche moyenne de la population, sont incapables de trouver des solutions de logement adéquates ou d’investir dans un logement en raison des coûts élevés. Un plus grand nombre de ménages pourraient envisager d’investir dans l’immobilier s’ils développent des projets d’utilité publique en utilisant les droits de construction. Étant donné que le capital pour l’achat du terrain n’est pas nécessaire, le capital initial pour réaliser le projet – rénovation d’un bâtiment existant ou construction – serait nettement inférieur et donc plus de familles pourraient se le permettre. De plus, si les familles pouvaient dépenser moins pour le loyer, elles auraient plus d’argent pour investir dans autre chose et contribueraient donc davantage à la gestion de l’économie, notamment locale.
Généralement, ce sont des organismes publics ou des parapub-
les patriciens ou les conseils paroissiaux, pour donner leur
propriété. Aussi héréditaire ou pro-
les propriétaires d’immeubles d’époque pourraient envisager cet outil. Même les propriétaires qui, pour des raisons émotionnelles, ne souhaitent pas vendre la propriété peuvent être intéressés à trouver un superficiel, c’est-à-dire ceux qui louent la propriété pendant une longue période et investissent leur capital dans la rénovation et / ou la construction.
Il est important de savoir que le propriétaire du fonds peut imposer des contraintes pour que le projet qui sera réalisé présente certaines caractéristiques. Par exemple, si une municipalité décide de céder sa propriété en vertu du droit de la surface, elle pourrait exiger non seulement que les appartements soient d’utilité publique, sans but lucratif, mais qu’il doit également y avoir un pourcentage.
d’appartements pour personnes âgées autonomes, familles nombreuses ou couches économiquement faibles de la population. La Municipalité pourrait également imposer que le bâtiment soit construit avec des normes énergétiques élevées ou que les espaces du rez-de-chaussée aient des fonctions publiques ou plus.
Clairement, chacune de ces contraintes influence le canon de la loi de surface puisqu’elle réduit la liberté à ceux qui réalisent le projet. Les contraintes sont donc des éléments décisifs pour établir le montant du loyer; plus il y en a, plus le montant de la redevance due est bas. La municipalité qui impose des contraintes collecte moins, mais c’est aussi grâce au capital de tiers que des solutions seront trouvées à des problèmes qui, autrement, devraient être résolus par elle-même, avec l’argent des contribuables. Ce sera l’un des thèmes de la prochaine rencontre organisée par CASSI avec le groupement régional tessinois de l’Espace Suisse, qui aura lieu au printemps prochain: loi de surface, calcul de sa valeur et aide financière.
Non seulement le montant du loyer est un élément déterminant lors de la signature d’un contrat de droit de surface, mais également la durée qui doit être proportionnée aux conditions de réversibilité, c’est-à-dire la valeur reconnue à l’immeuble et l’état dans lequel il devra être trouver à la fin du contrat, c’est à ce moment que le propriétaire reprendra son utilisation.
Le grand avantage pour les Communes ou pour tout autre propriétaire est qu’à l’expiration du contrat la disponibilité du bien revient à l’organisme public ou aux héritiers, donc aux générations futures. Conserver la propriété est un énorme investissement pour l’avenir, c’est un choix tourné vers l’avenir. Générations futures
Ces dernières auront des propriétés pour répondre à leurs besoins, et pas seulement des logements, qui auront évolué avec le temps.
Dans les centres urbains, les coûts immobiliers sont très élevés et continueront d’augmenter car le foncier est un actif non reproductible. Il est certain que dans un avenir proche et moyen, il est et sera difficile pour la population moyenne d’y accéder. Les grands centres, tels que Zurich et Genève, investissent pour acheter des propriétés, puis les octroient en droits de construction à des clients d’utilité publique qui y construisent des espaces de vie à des coûts abordables. Ils le font parce qu’ils sont conscients qu’il est important de pouvoir maintenir un mix de population dans les villes, car c’est grâce à lui que les villes restent vivantes. Et il est important de pouvoir maintenir une population moyenne dans leurs villes puisque c’est elle qui paie les impôts.
Une plus grande collaboration entre les secteurs public et privé, y compris pour les projets de logement d’utilité publique, pourrait également conduire à des résultats intéressants au Tessin, aussi bien dans les zones urbaines que dans les vallées. Les communes des zones périphériques pourraient être intégrées
soucieux de promouvoir ce type de projets qui pourraient contribuer à revitaliser des zones caractérisées par un fort déclin démographique, avec une diminution conséquente de l’activité et de la vie. Associés au développement de services, y compris dans le domaine technologique, ces projets pourraient contribuer à revitaliser et à rendre les centres périphériques attractifs.
Un record pour conclure. Lorsque l’organisme public met ses biens à disposition en droit de surface, il doit également tenir compte du droit des marchés publics. Pour plus d’informations, écrivez à ou consultez le site www.cassi.ch.
Dans la section Evénements, les interventions des orateurs Federica De Rossa, professeur à l’Institut de droit, sont publiées
de l’Università della Svizzera italiana et Daniele Graber, Lic.Iur Dipl. Ing. HTL di
VIALEX Rechtsanwälte AG.
C’est possible: faire plus – vivre mieux – en dépensant moins. ■