De la « prairie la plus chère d'Europe » au nouveau quartier
Il a fallu plus de 50 ans pour que la zone de développement Oberhauserriet à Opfikon devienne le Glattpark. Le fait qu'Opfikon soit l'une des 50 plus grandes villes de Suisse, grâce au quartier encore jeune, n'est pas le moindre grâce à l'utilisation et au professionnel de l'immobilier Beny Ruhstaller. Il y a environ 20 ans, il a lancé ce qui est probablement la première organisation de marketing régional de l'histoire de l'immobilier suisse.
Les bonnes choses prennent du temps – il n’y a pas de meilleure façon de décrire le développement de l’Oberhauserriet à Opfikon. Dès 1952, la ville sépare l’Oberhauserriet de 67,4 hectares en zone industrielle. Une procédure de plan de quartier est engagée cinq ans plus tard, mais celle-ci ne sera approuvée qu’en 1979. Le premier plan de quartier prévoyait 30 000 emplois. Mais le projet traîne en longueur en raison de nombreux recours et demandes de révision. En 1986, le conseil municipal d’Opfikon a arrêté la demande d’exécution. Parce que : Les travaux prévus auraient également signifié 30 000 places de stationnement. Problèmes de circulation et pollution de l’environnement menacés.
L’intérêt pour la zone industrielle prévue a fortement augmenté avec la construction de la rocade nord dans les années 1980. En 1987, Planpartner AG a été chargé de revoir la planification. Le bureau d’urbanisme a proposé une nouvelle révision des règlements de construction et de zonage avec une utilisation considérablement réduite. Nouveaux seulement 9700 emplois étaient prévus. De plus, un espace de vie pour 3000 personnes a été envisagé pour la première fois, ainsi qu’un parc qui devrait couvrir environ un tiers du pays en direction de Glatt. L’accès aux transports en commun a complété le projet en termes de compatibilité environnementale.
Ces ajustements ont trouvé la faveur de l’électorat en 1990. Le conseil municipal d’Opfikon, la ville de Zurich et le groupement d’intérêt des propriétaires fonciers qui s’était créé entre-temps ont également approuvé le nouveau plan d’ensemble. Les 25 propriétaires fonciers de l’époque ont été étroitement associés à la planification par le conseil municipal. C’est probablement grâce à cette circonstance qu’ils étaient prêts à apporter une contribution financière importante : en termes d’espaces verts ou du projet de « monorail » – une sorte de chemin de fer surélevé qui aurait dû désenclaver le nouveau quartier.
C’est au printemps 1996 que la première ébauche du nouveau plan de district est disponible. Suite à de nombreuses demandes, celle-ci est révisée à deux reprises avant que le conseil municipal ne puisse finalement approuver le plan de district en 1999. Le Conseil du gouvernement du canton de Zurich l’a adopté le 11 octobre 2000, ouvrant la voie à sa mise en œuvre – après près de 50 ans de planification.
Première organisation de marketing régional de l’histoire de l’immobilier suisse
Ils s’étaient mis d’accord sur un espace de vie pour 6 600 personnes et 7 300 emplois. Un espace vert de 12,4 hectares avec un lac artificiel a été prévu pour le parc. Un concours de projets a été lancé en 2001 pour la conception du parc, remporté par le bureau d’architecture paysagère Kiefer à Berlin. Au centre se trouvait le lac rectangulaire allongé, qui reçut plus tard le nom de « Glattpark-See ».
En 2000, la ville d’Opfikon, la ville de Zurich et la société Allreal ont soumissionné un contrat pour le développement d’une plate-forme complète pour la zone de développement. Halter Immobilien + Treuhand avec le directeur général de l’époque Bernhard « Beny » Ruhstaller a remporté le contrat. La stratégie de communication de Ruhstaller envisageait de faire de l’Oberhauserriet une marque afin de simplifier la recherche d’investisseurs et de locataires clés ainsi que la communication avec la population et la culture de l’image. Ruhstaller a proposé une commercialisation de la zone habilitée par tous les propriétaires fonciers.
La mission était claire : à partir de la masse de projets individuels prévus, la vision d’un quartier totalement nouveau devait trouver sa place dans les esprits. Ruhstaller a déjà apporté son expérience des zones de développement Limmatwest, Zurich-Ouest et Zurich-Nord. «Ce sont précisément ces expériences et ces connaissances qui m’ont aidé dans la zone de développement d’Oberhauserriet. Le Glattpark était bien sûr d’une taille plus grande. En revanche, il était presque plus facile de se créer une nouvelle identité ici, puisqu’il n’y avait pas de zone habitée », résume Ruhstaller. Il se souvient également de la création de la nouvelle zone de commercialisation : « La première difficulté a été de convaincre les nombreux propriétaires privés de l’époque de verser de l’argent dans un pot de commercialisation, bien qu’un éventuel début de construction ne puisse même pas être estimé. »
Le professionnel de l’immobilier a réussi avec la ville d’Opfikon : en décembre 2001, 63,64 % de tous les propriétaires ont reconnu la valeur ajoutée d’une commercialisation conjointe. Le 13 mai 2002, pour la première fois dans l’histoire de l’immobilier suisse, 14 des 21 propriétaires fonciers ont fondé une organisation de marketing régional. Cette fusion a rapidement porté ses fruits : grâce à des mesures de marketing et de communication telles qu’un showroom, un site Web, des apparitions sur des salons et une mise en réseau intensive, l’organisation est rapidement devenue le point central d’information et de contact pour le nouveau quartier, que la ville d’Opfikon avait donné le nom « Glattpark » en 2001. Avec le succès croissant des efforts de commercialisation, davantage de propriétaires fonciers ont pu être impliqués : en 2017, l’organisation de commercialisation de la région comptait un maximum de 35 membres.
Grâce au Glattpark, Opfikon fait désormais partie des 50 plus grandes villes de Suisse
À maintes reprises, il y avait des divergences entre le marketing régional et la ville d’Opfikon : « Les autorités de planification impliquées dans le plan du district d’Oberhauserriet n’étaient pas habituées au fait que les questions de marché et de marketing jouaient soudainement un rôle », explique Ruhstaller et ajoute : « Le organisation privée des Au début, les propriétaires terriens pouvaient aussi être perçus comme un danger. Aujourd’hui, la coopération entre les autorités de la ville et le marketing territorial s’est normalisée et peut être qualifiée de mutuellement bénéfique.
Le passage de la phase de développement à la phase opérationnelle en 2016 a entraîné une modification des tâches du marketing régional. Une simplification des contributions du propriétaire foncier et le changement de nom en IGG Glattpark ont été décidés. Aujourd’hui, l’organisation s’occupe de questions globales. « Il s’agit de processus qui vont au-delà des limites de la parcelle d’un propriétaire individuel – comme le boulevard, le parking ou le travail des médias », explique Ruhstaller, qui travaille comme directeur général de l’organisation de marketing régional depuis environ 20 ans et entre-temps depuis son La fille Janina est prise en charge. L’IGG Glattpark est destiné à protéger et à développer davantage l’identité du quartier encore jeune. « En coopération avec la ville d’Opfikon, nous menons actuellement une enquête sur les besoins parmi plus de 70 entreprises du Glattpark », donne Ruhstaller en exemple.
L’ancienne vision de Glattpark est devenue réalité : les premiers habitants ont emménagé dès 2006. Le monorail, initialement prévu, est devenu le Glattalbahn, dont la dernière étape a été inaugurée en 2010. En 2019, la majorité de la deuxième phase de construction a été achevée. Fin 2019, 3100 emplois ont été créés et 5781 habitants ont été dénombrés. Et ce n’est pas la fin du développement de la partie jeune de la ville : le bâtiment scolaire âprement disputé devrait être prêt à être occupé en 2023/24. La 3ème étape souvent négligée du Glattpark pourrait également être en mouvement dans un avenir proche : « La ville de Zurich, en tant que plus grand propriétaire immobilier, est confrontée à une solution rapide avec la ville d’Opfikon et d’autres propriétaires privés », déclare Ruhstaller. .
Le développement de l’Oberhauserriet – souvent qualifié dans les médias de « prairie la plus chère d’Europe » – dans le quartier de Glattpark a incontestablement été un succès : en 16 ans, Opfikon est passé de 13 000 à 21 000 habitants grâce à le Glattpark. Cela signifie qu’Opfikon fait désormais partie des 50 plus grandes villes de Suisse.