Zu viel gebaut? Dass der Immobilienmarkt nicht mehr alles absorbiert, ist eine Chance.

Wer sich heute am Markt behaupten will, muss neu über Qualität nachdenken. Davon profitieren wir am Ende alle.

Wurde in der Schweiz zu viel gebaut? Vielleicht zu viel am falschen Ort? Zwar könne man nicht von DEM Schweizer Immobilienmarkt sprechen, da sich dieser in verschiedene Teilmärkte gliedere, trotzdem habe sich die Absorptionszeit allgemein verlängert, sagen die sieben Immobilienentwickler, die sich im Juni zum HIG-Expertengespräch trafen. Sie gehen davon aus, dass es immer einen Grundstock an Wohnungen braucht – nur eben wo und welche, das ist die Frage. Eine Frage, die dazu führt, neu über Qualität nachzudenken.

«Qualität vor Quantität» – diesen Satz gab es schon vor fünfzig Jahren. Aber während Qualität damals mit Luxus assoziiert wurde, denkt man heute an bedürfnisgerechtes, nachhaltiges Bauen. Das mag teurer in der Erstellung sein, zahlt sich aber längerfristig aus. Dass der Markt nicht mehr alles absorbiert, ist also auch ein Gewinn. Denn von einer besseren Qualität profitieren letztlich alle – die Bewohner und Nutzer wie die Ersteller und Investoren.

«Vielleicht wurde zu viel gebaut und dabei sind austauschbare Wohnblöcke entstanden. Deshalb setzen wir uns jetzt intensiver mit dem Thema Qualität auseinander. Das ist der positive Aspekt an dieser Entwicklung»

Roland Thoma

Das A B C der Lage – Qualität vor Quantität
Rund 75’400 Wohnungen standen 2019 in der Schweiz leer*, Tendenz steigend. Während noch vor zwei, drei Jahren die Verkaufs- bzw. Vermietungsquote bei Fertigstellung einer Immobilie durchschnittlich 95 Prozent betrug, sind es heute nur noch 80 bis 85 Prozent. Je peripherer die Lage, desto länger die Absorptionszeit. In den urbanen Zentren kommen bis zu 1000 Anfragen auf eine Wohnung, und weil die Kapazitäten begrenzt sind, muss sich der Bedarf verlagern. So besteht auch jenseits der Zentren und A-Lagen eine solide Nachfrage, zum Beispiel nach Stockwerkeigentum im mittleren und tiefen Preissegment. Hingegen zählen die einst begehrten Luxuswohnungen auch in den Zentren zu den Ladenhütern, während Mietwohnungen im tiefen Preissegment fast überall sofort absorbiert werden.

Es geht also um die richtige Lage mit einem Produkt für das richtige Segment. Trotzdem: «In strukturschwächeren Regionen brauchen wir auch im mittleren Segment länger als noch vor zwei bis drei Jahren», sagt zum Beispiel René Frauenknecht von der Steiner AG. «Wir lassen heute die Finger von Orten, die bereits hohe Leerstände aufweisen und sind zurückhaltend, an B- und C-Lagen zu entwickeln». Die Gefahr, es doch zu tun, sei dem relativ hohen Akquisitionsdruck geschuldet: «Nach wie vor gibt es grosse Pensionskassen, die sehr aggressiv am Markt auftreten und Landsicherungen tätigen. Ganz entscheidend ist, dass Lagequalität vor Quantität kommt. Das ist neu. Bis vor einigen Jahren konnte man nicht sehr viel falsch machen, wenn man mal ein Grundstück an einer schlechten Lage akquiriert hatte», so Frauenknecht. «Auch die niedrigen Zinsen können zu Fehlentscheiden führen, da Risiken allenfalls nicht richtig bewertet werden. Das falsche Produkt an der richtigen Lage funktioniert heute nicht mehr», ergänzt Tobias Rotermund von der Odinga Picenoni Hagen AG.

Die Ratings von Analysten wie Fahrländer oder Wüest Partner seien zwar eine wichtige Grundlage, sagen die Entwickler, aber man müsse diese Standortanalysen vor Ort verifizieren sowie interpretieren, um nicht einfach das zu wiederholen, was in der Vergangenheit funktioniert hat. «Standortanalysen erfolgen mehrheitlich datenbasiert und digital», sagt Marc Lyon von der Implenia Schweiz AG. «Würden wir die Vorschläge der Software für unsere Entwicklungsstrategien und Produktdefinition strikt verfolgen, hätten wir immer das Gleiche ohne Innovationen. Wir würden einfach nur eine Kopie von der bebauten Substanz der letzten Jahre machen. Diese datenbasierten Grundlagen sind unbestritten wichtig, aber die menschliche Interpretation ist wirklich notwendig. Wir nehmen ein Grundstück eben ganz anders wahr und haben einen ganz anderen Bezug, wenn wir uns ein Bild vor Ort machen und uns das Grundstück nicht nur über Google-Maps und Street-View anschauen».

«Würden wir die Vorschläge der Software für unsere Entwicklungsstrategien und Produktdefinition strikt verfolgen, gäbe es keine Innovation»

Marc Lyon

So schlicht wie überzeugend – neue Konzepte
Hat man das Potenzial eines Ortes eruiert, geht es darum, ein zukunftsgerechtes Konzept zu entwickeln. Wir kann das aussehen?

Da eine automatische Preissteigerung von den Nutzern heute nicht mehr ohne weiteres akzeptiert wird, steht die Flächeneffizienz im Fokus der Entwickler. Erreicht wird sie zum Beispiel durch Flächenreduktion, kompakte Grundrisse, Vorfabrikate, standardisierte Bauprozesse und den Verzicht auf Gadgets. Was dabei herauskommt, muss nicht Null-acht-fünfzehn sein. «Man kann auch an schwierigen Lagen mit schlichter, aber überzeugender Architektur und einer günstigen Produktion mit lokalen Unternehmen eine gute Qualität erreichen», ist die Erfahrung von Tobias Rotermund. So seien grosse Balkone beliebt und nicht zwangsläufig teuer, eine gute Möblierbarkeit mache die fehlenden Quadratmeter wett und Architektur könne so schlicht wie überzeugend sein.

Man kann auch an schwierigen Lagen mit schlichter, aber überzeugender Architektur und günstiger Produktion eine gute Qualität erreichen»

Tobias Rotermund

Was die Vielfalt der Wohnungstypologien betrifft – die ist zwar teurer in der Erstellung, nützt aber langfristig der Vermietung. Weitere Komponenten, die sich auf die Wohnqualität auswirken, sind Erreichbarkeit, Aussenraumgestaltung, Nachhaltigkeit, Mobilität oder Nachbarschaft. «Es gibt einen ganzen Strauss von Möglichkeiten, um das Mietwohnen zu diversifizieren und sich am Markt positiv hervorzuheben», sagt Valentin Müller von der UTO Real Estate Management AG. «Hierzu zählen Wohntypologien, die auf eine spezifische Zielgruppe fokussieren sowie integrierte Mobilitätskonzepte, die die Wohnungen mit dem Umfeld optimal vernetzen. Und nicht zu vergessen: die Siedlungsqualität. Wir sprechen hier von ‹Lebensraum›, von Räumen mit hoher Aufenthaltsqualität. Dafür braucht es Konzepte. Mit einer guten Überbauung kann man eine gute Mikrolage schaffen, die den menschlichen Bedürfnissen entspricht».

Aber welche Bedürfnisse hat die konkrete Zielgruppe am konkreten Ort? Wollen die Leute repräsentative Architektur oder sich mit dem Ort, an dem sie leben, identifizieren? Legen sie Wert auf nachbarschaftlichen Austausch oder bevorzugen sie Privatheit? Nehmen sie als Kompensation für die B- oder C-Lage den üppig begrünten Aussenraum in Kauf? … Wer bestimmt, was Qualität ist? Die Architekturelite? Die Nutzer?

Dass der Einbezug der Betroffenen die Akzeptanz und die Qualität eines Projektes fördert, ist eine zentrale Erkenntnis in der Immobilienkommunikation. Damit wird neben der Qualität des Produktes auch die Qualität des Entwicklungsprozesses wichtiger.

«Ob ein Projekt akzeptiert wird, liegt nicht zuletzt am Einbezug der Bevölkerung»

Claudia Siegle

«Der frühe Einbezug der Bevölkerung in das Projekt Mattenhof in Luzern Süd hat sich gelohnt», sagt Claudia Siegle von der Mobimo Management AG. «Wichtig ist, dass sich die Leute mit dem Ort, an dem sie leben, identifizieren können. Dazu gehört in diesem Fall das Entstehen von Nachbarschaften. So lebt man im Mattenhof nicht einfach in einem Wohngebäude, sondern in einem gemischt genutzten Quartier, wo man sich beispielsweise durch Apps miteinander vernetzen kann». Auch für Tobias Achermann, ehem. CEO der Zug Estates AG, hat sich der Dialog mit den Betroffenen bewährt: «Bei der Weiterentwicklung des Stadtteils ‹Metalli› haben wir gute Erfahrungen damit gemacht, die Zuger Bevölkerung einzubeziehen. Über eintausend Menschen brachten sich mit ihren Gedanken und Vorschlägen ein. Dieses Vorgehen sehe ich als Grundstein für den weiteren Verlauf eines Projektes an».

Die Bevölkerung einzubeziehen nützt nicht nur dem Produkt und seinen zukünftigen Nutzern, sondern auch der politischen Akzeptanz. Zum Beispiel taucht die Behauptung, dass zu viel gebaut wird, regelmässig in den Medien auf und ist in Abstimmungskämpfen ein schweres Argument: «Oft wird die Bauwirtschaft als Treiber eines Wachstums wahrgenommen, das man nicht überall begrüsst ̶ insbesondere in den peripheren und ländlichen Gebieten haben die Menschen den Eindruck, dass vorrangig gebaut wird, weil Investoren Geld anlegen müssen und nicht, weil es einem Bedürfnis entspricht. Die Betroffenen an einem Projekt mitwirken zu lassen und echte Bedürfnisgerechtigkeit herzustellen, erhöht nicht nur die Qualität, sondern auch die gesellschaftliche und politische Akzeptanz eines Projektes», ist die Erfahrung von Werner Schaeppi, Experte für Bau- und Immobilienkommunikation.

Innovation gegen Bürokratie – Sorgenkind Erdgeschoss
Die Entwicklung der Branche hat dazu geführt, dass sich nicht nur die Immobilienprojekte, sondern auch deren Ersteller positionieren müssen. Zum Beispiel durch Innovationen, wie einem CO2-freien Energiesystem und dem Bauen mit Holz in der «Suurstoffi» in Rotkreuz, die Tobias Achermann als Beispiel nennt. Oder durch innovative Mobilitätskonzepte, die von der UTO Real Estate Management AG entwickelt und umgesetzt werden. Überhaupt habe sich das Unternehmen Innovation auf die Fahnen geschrieben, sagt Valentin Müller. Diese sei ein Mind-Set, das in der Unternehmenskultur fusse und in die Entwicklungsprojekte einfliesse. Allerdings bräuchten neue Konzepte auch einen langen Atem, zum Beispiel beim Spiessrutenlauf durch die Reglementendichte.

Sorgenkind Nummer eins der Entwickler sind die Erdgeschossnutzungen. Erdgeschosse durch gewerbliche Nutzungen zu beleben, ist schwierig, das wird sich mit dem zunehmenden Online-Handel und Wandel des Detailhandels noch verschärfen. Auch sind die Hygienemassnahmen im Kontext von neuen Viren wie Covid-19 schwer abschätzbar, so würden zum Beispiel langfristige Richtlinien wie Abstandsregeln den Flächenbedarf im Gewerbe erhöhen. Gerade für die Erdgeschossnutzungen braucht es also innovative Konzepte, die aber oft an den langlebigen Planungsinstrumenten scheitern. Denn wenn ein Bebauungsplan zehn bis fünfzehn Jahre alt ist, entspricht er unter Umständen nicht mehr den aktuellen Anforderungen.

«Warum soll es in Erdgeschossen zum Beispiel keine Wohnnutzung geben?», fragen die Entwickler. Dass gewerbliche Erdgeschossnutzungen per se viel Fussverkehr erzeugen, sei eine romantische Vorstellung. Erdgeschosse müssten situations- und lagegerecht sein und zur Quartierinfrastruktur passen. «Man muss sich fragen, ob die Überbauung mit einer Erdgeschossnutzung attraktiver wird», fasst Roland Thoma von der HIG Immobilien Anlage Stiftung zusammen. «Ein Buchladen ist zwar nicht attraktiv für die Rendite und muss quersubventioniert werden, aber er kann dem Quartier vielleicht einen Mehrwert bieten».

«Innovation fusst in der Unternehmenskultur und fliesst in die Projekte ein»

Valentin Müller

Hochbau und Homeoffice – ein Blick in die Glaskugel
Wie geht es weiter? Wird der Markt in zwanzig, dreissig, fünfzig Jahren gesättigt sein, und braucht es dann andere Anlagetätigkeiten? Gemäss den Teilnehmern des HIG-Expertengesprächs wird es im Bereich Hochbau eine Verlagerung vom Neubau zur Modernisierung, Sanierung, Aufstockung und Umnutzung geben. Der Bereich Infrastruktur wird mit öffentlichen Bauten wie Spitälern und Bahnunterhalt etc. wachsen, und auch das Thema Nachhaltigkeit wird sich weiter etablieren. «Heute gehören bei der Entwicklung eines Projektes gewisse Nachhaltigkeitsgrundsätze dazu», meint Tobias Achermann. Zudem sei altersgerechtes Bauen ein grosses Thema: «Bis 2030 wird die Altersgruppe 65plus um dreissig Prozent zunehmen. Als Investor und Entwickler setzt man auf die richtige Karte, wenn man sich in diesem Segment mit entsprechenden Infrastruktur- und Community-Konzepten positioniert», so Achermann.

«Wenn man sich heute im Bereich altersgerechtes Bauen positioniert, setzt man als Investor und Entwickler auf die richtige Karte»

Tobias Achermann

Am Thema Homeoffice scheiden sich die Geister. Die Entwickler berichten, dass der gemeinsame kreative Prozess während des Corona-Lockdowns enorm gelitten hätte. So mussten zum Beispiel Studienaufträge verschoben werden, weil die Architekturbüros im virtuellen Austausch nicht so produktiv wie gewohnt sein konnten. Andere Bereiche funktionieren hingegen sehr gut im Homeoffice. Sie eröffnen das Potenzial für eine Zukunft, in der es eventuell neue Arbeitsformen, zumindest aber weniger Pendelverkehr gibt. Wie dieses Potenzial genutzt wird, ist im Moment nicht absehbar. Einerseits holen viele Unternehmen ihre Mitarbeiter wieder zurück in die Unternehmensräumlichkeiten, andererseits treiben Branchen wie die New Economy den Trend Homeoffice voran. Für das Bauen der Zukunft würde Homeoffice mehr Fläche und Nutzungsflexibilität bei den Wohnräumen erfordern, was aber mit der Bestrebung, kostengünstig durch Flächenreduktion zu bauen, kollidiert.

Noch einmal zurück zu den Erdgeschossen: Wären hier zum Beispiel Co-Working Spaces denkbar, die das Modell Homeoffice erweitern? Vielleicht im Rahmen einer Sharing-Economy, oder auch nicht-kommerziell in Erweiterung des klassischen Gemeinschaftsraumes? Hierzu gibt es bei einigen Entwicklern konzeptionelle Gedanken, die aber damit stünden und fielen, ob es gelänge, die Behörden mit ins Boot zu holen. Als Entwickler die Entwicklung abzuwarten, sei jedenfalls selten die richtige Haltung. ■

*Bundesamt für Statistik BFS, erhoben am 1.6.2019, www.bfs.admin.ch

Text: Claudia Gratz, Creafactory®