Costruito troppo? Il fatto che il mercato immobiliare non assorba più tutto è un'opportunità.

Se vuoi affermarti oggi sul mercato, devi ripensare alla qualità. Alla fine ne beneficiamo tutti.

È stato costruito troppo in Svizzera? Forse troppo nel posto sbagliato? Sebbene non si possa parlare del mercato immobiliare svizzero, essendo suddiviso in diversi sottomercati, il tempo di assorbimento è stato in generale allungato, affermano i sette promotori immobiliari che si sono incontrati a giugno per la discussione degli esperti HIG. Presumono che sia sempre necessaria una serie di appartamenti di base, proprio dove e quale, questo è il problema. Una domanda che porta a ripensare la qualità.

"Qualità prima della quantità": questa frase è stata usata cinquant'anni fa. Ma mentre la qualità era allora associata al lusso, oggi si pensa a un'edilizia sostenibile e basata sui bisogni. Questo può essere più costoso da creare, ma a lungo termine ripaga. Anche il fatto che il mercato non assorba più tutto è un guadagno. Perché in definitiva tutti beneficiano di una migliore qualità: residenti e utenti, nonché creatori e investitori.

“Forse è stato costruito troppo e il risultato sono condomini intercambiabili. Questo è il motivo per cui stiamo ora affrontando più intensamente la questione della qualità. Questo è l'aspetto positivo di questo sviluppo ".

Roland Thoma

L'ABC della situazione: qualità rispetto alla quantità
Nel 2019 * circa 75'400 appartamenti erano sfitti in Svizzera e la tendenza è in aumento. Mentre due o tre anni fa il tasso di vendita o locazione quando una proprietà veniva completata era in media del 95 percento, oggi è solo dell'80-85 percento. Più la posizione è periferica, più lungo è il tempo di assorbimento. Nei centri urbani ci sono fino a 1000 richieste di un appartamento e, poiché le capacità sono limitate, la domanda deve cambiare. C'è una forte domanda anche al di fuori dei centri e delle località A, ad esempio per i condomini nel segmento di prezzo medio e basso. D'altra parte, anche gli appartamenti di lusso un tempo ambiti sono tra i pantaloni dei centri, mentre gli appartamenti in affitto nella fascia di prezzo basso vengono assorbiti quasi ovunque immediatamente.

Quindi si tratta della posizione giusta con un prodotto per il segmento giusto. Tuttavia: "Nelle regioni strutturalmente più deboli, anche nel segmento medio, abbiamo bisogno di più di due o tre anni fa", afferma ad esempio René Frauenknecht di Steiner AG. "Oggi ci teniamo lontani dai posti che hanno già un alto numero di posti vacanti e siamo riluttanti a svilupparsi in località B e C". Il pericolo di farlo è dovuto alla pressione relativamente alta per l'acquisizione: “Ci sono ancora grandi fondi pensione che sono molto aggressivi sul mercato e assicurano la terra. È molto importante che la qualità del luogo venga prima della quantità. Questa è una novità. Fino a pochi anni fa non potevi sbagliare se avessi acquistato una proprietà in una brutta posizione ”, afferma Frauenknecht. “I bassi tassi di interesse possono anche portare a decisioni sbagliate, poiché i rischi potrebbero non essere adeguatamente valutati. Il prodotto sbagliato nella giusta posizione non funziona più oggi ", aggiunge Tobias Rotermund di Odinga Picenoni Hagen AG.

Le valutazioni di analisti come Fahrländer o Wüest Partner sono una base importante, affermano gli sviluppatori, ma queste analisi della posizione devono essere verificate e interpretate in loco per non ripetere semplicemente ciò che ha funzionato in passato. "La maggior parte delle analisi della posizione sono basate sui dati e digitali", afferma Marc Lyon di Implenia Schweiz AG. «Se dovessimo seguire rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e definizione del prodotto, avremmo sempre lo stesso senza innovazioni. Vorremmo solo fare una copia di ciò che è stato costruito negli ultimi anni. Queste basi basate sui dati sono indiscutibilmente importanti, ma l'interpretazione umana è davvero necessaria. Percepiamo una proprietà in un modo completamente diverso e abbiamo un riferimento completamente diverso quando abbiamo un'idea della posizione e non solo guardiamo la proprietà tramite Google Maps e Street View ».

"Se dovessimo seguire rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e la definizione del prodotto, non ci sarebbe innovazione".

Marc Lyon

Tanto semplice quanto convincente: nuovi concetti
Una volta determinato il potenziale di un luogo, si tratta di sviluppare un concetto orientato al futuro. Come può questo aspetto?

Poiché un aumento automatico dei prezzi oggi non è più facilmente accettato dagli utenti, l'efficienza dello spazio è al centro dell'attenzione degli sviluppatori. Si ottiene, ad esempio, riducendo lo spazio, planimetrie compatte, prodotti prefabbricati, processi di costruzione standardizzati e l'eliminazione dei gadget. Il risultato non deve essere zero otto quindici. "È anche possibile ottenere una buona qualità in luoghi difficili con un'architettura semplice ma convincente e una produzione economica con aziende locali", è l'esperienza di Tobias Rotermund. I grandi balconi sono popolari e non necessariamente costosi, un buon arredamento compensa i metri quadrati mancanti e l'architettura può essere tanto semplice quanto convincente.

È inoltre possibile ottenere una buona qualità in luoghi difficili con un'architettura semplice ma convincente e una produzione economica ".

Tobias Rotermund

Per quanto riguarda la varietà delle tipologie di appartamenti, è più costoso da costruire, ma è utile per l'affitto a lungo termine. Altre componenti che influenzano la qualità della vita sono l'accessibilità, il design esterno, la sostenibilità, la mobilità e il vicinato. "Ci sono molte opportunità per diversificare la vita in affitto e per distinguersi positivamente sul mercato", afferma Valentin Müller di UTO Real Estate Management AG. “Questi includono tipologie residenziali che si concentrano su un gruppo target specifico, così come concetti di mobilità integrata che collegano in modo ottimale gli appartamenti con l'ambiente circostante. E non dimenticare: la qualità dell'insediamento. Stiamo parlando di "spazio vitale", di spazi con un'elevata qualità del soggiorno. Per questo sono necessari concetti. Con un buon sviluppo si può creare una buona micro-location che soddisfi i bisogni umani ».

Ma quali sono le esigenze del gruppo target specifico nel luogo specifico? Le persone vogliono un'architettura rappresentativa o si identificano con il luogo in cui vivono? Apprezzi lo scambio di vicinato o preferisci la privacy? Accettate lo spazio esterno lussureggiante e verde come compensazione per la posizione B o C? … Chi determina cos'è la qualità? L'élite dell'architettura? Gli utenti?

Il fatto che il coinvolgimento delle persone interessate promuova l'accettazione e la qualità di un progetto è un elemento centrale della comunicazione immobiliare. Oltre alla qualità del prodotto, la qualità del processo di sviluppo diventa più importante.

"L'accettazione di un progetto dipende non da ultimo dal coinvolgimento della popolazione".

Claudia Siegle

"Il coinvolgimento precoce della popolazione nel progetto Mattenhof a Lucerna sud ha dato i suoi frutti", afferma Claudia Siegle di Mobimo Management AG. “È importante che le persone possano identificarsi con il luogo in cui vivono. In questo caso, ciò include la creazione di quartieri. Al Mattenhof non si vive solo in un edificio residenziale, ma in una zona ad uso misto, dove si può fare rete tra di loro tramite app, ad esempio ». Per Tobias Achermann, ex CEO di Zug Estates AG, anche il dialogo con le persone colpite si è dimostrato valido: “Nell'ulteriore sviluppo del distretto 'Metalli' abbiamo avuto buone esperienze di coinvolgimento della popolazione di Zugo. Oltre mille persone hanno contribuito con i loro pensieri e suggerimenti. Vedo questa procedura come la pietra angolare per l'ulteriore corso di un progetto ».

Coinvolgere la popolazione giova non solo al prodotto e ai suoi futuri utenti, ma anche all'accettazione politica. Ad esempio, l'affermazione che si sta costruendo troppo appare regolarmente nei media ed è un argomento difficile nelle battaglie referendarie: "L'industria edile è spesso percepita come un motore di crescita che non è accolta ovunque, soprattutto nelle aree periferiche e rurali. le persone hanno l'impressione che la costruzione sia una priorità perché gli investitori devono investire denaro e non perché soddisfa un bisogno. Consentire alle persone colpite di partecipare a un progetto e creare una giustizia basata sui bisogni reali non solo aumenta la qualità, ma anche l'accettazione sociale e politica di un progetto ”, è l'esperienza di Werner Schaeppi, esperto di edilizia e comunicazione immobiliare.

Innovazione contro burocrazia: bambino problematico al piano terra
Lo sviluppo del settore ha significato che non solo i progetti immobiliari, ma anche i loro creatori devono posizionarsi. Ad esempio attraverso innovazioni come un sistema energetico senza CO2 e la costruzione in legno nel “Suurstoffi” di Rotkreuz, di cui Tobias Achermann cita come esempio. Oppure attraverso concetti di mobilità innovativi sviluppati e implementati da UTO Real Estate Management AG. In generale, l'azienda è impegnata nell'innovazione, afferma Valentin Müller. Questa è una mentalità che fluisce nella cultura aziendale e sfocia nei progetti di sviluppo. Tuttavia, anche i nuovi concetti hanno bisogno di resistenza, ad esempio per lanciare la sfida attraverso la densità delle normative.

Il bambino problematico numero uno per gli sviluppatori è l'utilizzo del piano terra. Dare vita ai piani terra con usi commerciali è difficile, e questo diventerà ancora più acuto con l'aumento del commercio online e i cambiamenti nel settore della vendita al dettaglio. Anche le misure igieniche nel contesto di nuovi virus come il Covid-19 sono difficili da valutare, ad esempio le linee guida a lungo termine come le regole sulla distanza aumenterebbero lo spazio necessario nel commercio. Sono quindi necessari concetti innovativi, soprattutto per gli usi al piano terra, ma questi spesso falliscono a causa degli strumenti di pianificazione di lunga durata. Perché se un piano di sviluppo ha da dieci a quindici anni, potrebbe non soddisfare più i requisiti attuali.

"Perché non dovrebbe esserci un uso residenziale al piano terra, ad esempio?" Chiedete agli sviluppatori. Il fatto che gli usi commerciali del piano terra di per sé generino molto traffico pedonale è una nozione romantica. I piani terra devono essere adeguati alla situazione e all'ubicazione e corrispondere alle infrastrutture distrettuali. "Devi chiederti se lo sviluppo con un piano terra sarà più attraente", riassume Roland Thoma della Fondazione HIG Immobilien Anlage. "Una libreria non è attraente in termini di rendimenti e deve essere sovvenzionata in modo incrociato, ma può forse offrire un valore aggiunto al distretto".

"L'innovazione è radicata nella cultura aziendale e sfocia nei progetti".

Valentin Müller

Costruzione di edifici e uffici domestici: uno sguardo alla sfera di cristallo
Qual è il prossimo? Tra venti, trenta, cinquant'anni il mercato sarà saturo e saranno necessarie altre attività di investimento? Secondo i partecipanti alla discussione di esperti HIG, ci sarà uno spostamento nell'area della costruzione di edifici da nuovi edifici a modernizzazione, riqualificazione, ampliamento e conversione. L'area delle infrastrutture crescerà con edifici pubblici come ospedali e manutenzioni ferroviarie ecc., E continuerà ad affermarsi anche il tema della sostenibilità. "Oggi, alcuni principi di sostenibilità fanno parte dello sviluppo di un progetto", afferma Tobias Achermann. Inoltre, la costruzione adeguata all'età è un problema importante: “Entro il 2030, la fascia di età superiore ai 65 anni aumenterà del 30 percento. In qualità di investitore e sviluppatore, stai scommettendo sulla carta giusta se ti posizioni in questo segmento con un'infrastruttura adeguata e concetti di comunità ", afferma Achermann.

«Se oggi ti posizioni nell'area dell'edilizia adeguata all'età, riponi la tua fiducia
come investitore e sviluppatore sei sulla carta giusta ".

Tobias Achermann

Le opinioni divergono sul tema dell'home office. Gli sviluppatori riferiscono che il processo creativo congiunto ha sofferto enormemente durante il blocco della corona. Ad esempio, gli incarichi di studio dovevano essere rimandati perché gli studi di architettura non potevano essere produttivi come al solito nello scambio virtuale. Altre aree, invece, funzionano molto bene nell'home office. Aprono il potenziale per un futuro in cui possono esserci nuove forme di lavoro, ma almeno meno pendolarismo. Al momento non è possibile prevedere come verrà utilizzato questo potenziale. Da un lato, molte aziende stanno riportando i propri dipendenti nelle sedi aziendali, dall'altro, settori come la New Economy stanno guidando il trend dell'home office. Per la costruzione del futuro, l'home office richiederebbe più spazio e flessibilità di utilizzo negli spazi abitativi, ma questo si scontra con gli sforzi per costruire in modo economico riducendo lo spazio.

Tornando ancora una volta ai piani terra: sarebbero concepibili spazi di coworking qui, ad esempio, che ampliano il modello di home office? Forse come parte di un'economia della condivisione, o anche non commerciale come estensione della classica sala comune? Alcuni sviluppatori hanno pensieri concettuali su questo, ma restano fermi sulla questione se sarà possibile coinvolgere le autorità. Come sviluppatore, attendere lo sviluppo è raramente l'atteggiamento giusto. ■

* Ufficio federale di statistica UST,
raccolti il 1 ° giugno 2019, www.bfs.admin.ch

Tobias Rotermund

Tobias Rotermund è da sei anni consulente immobiliare senior e membro del team di gestione di Odinga Picenoni Hagen AG, che, in qualità di società di consulenza indipendente per lo sviluppo di progetti e immobiliare, è responsabile, ad esempio, della gestione complessiva del progetto del primo fase della ristrutturazione complessiva dell'Ospedale universitario di Zurigo. In precedenza ha lavorato come architetto in vari uffici. Ha studiato architettura a Berlino e ha completato il Master of Advanced Studies in Real Estate (CUREM) presso l'Università di Zurigo.

Marc Lyon

Marc Lyon è Head Real Estate Development Switzerland presso Implenia Schweiz AG, dove è stato Head of Development Svizzera tedesca negli ultimi tre anni. In precedenza, ha lavorato presso Swiss Prime Site AG nella divisione Sviluppo e costruzione in tutta la Svizzera e presso Credit Suisse nella divisione Real Estate Investment Management per lo sviluppo e la realizzazione di grandi
progetti in Germania e all'estero. Marc Lyon ha studiato architettura all'EPFL di Losanna e ha conseguito una laurea in economia aziendale.

Claudia Siegle

Claudia Siegle è un team leader nel dipartimento di sviluppo di Mobimo Management AG. Il laureato in economia aziendale con un CAS in pianificazione e costruzione basata sui bisogni, nonché un master in sviluppo comunitario, urbano e regionale è responsabile di vari sviluppi del sito. Ad esempio per l'area Mattenhof a Lucerna-Sud – un grande sviluppo con 120 appartamenti in affitto, uffici, ristoranti e un hotel Holiday Inn, inaugurato nell'estate 2019.

Roland Thoma

Roland Thoma è amministratore delegato della Fondazione HIG Immobilien Anlage, che investe nel settore immobiliare svizzero, da tre anni. Prima di entrare in HIG, Roland Thoma era un membro del team di gestione ed era responsabile delle transazioni di H&B Real Estate AG. Roland Thoma si è laureato presso la Swiss Hotel Management School di Lucerna e ha completato ulteriori corsi di formazione presso il CUREM e l'Università di scienze applicate di San Gallo nei settori della gestione immobiliare e dello sviluppo immobiliare.

René Frauenknecht

René Frauenknecht lavora in Steiner AG da cinque anni. Nella sua funzione di Head Sale and Lease, è responsabile della vendita e dell'affitto di tutti gli appartamenti e le aree di servizio sviluppati da Steiner AG. In precedenza è stato amministratore delegato di Intercity AG Zug / Luzern per oltre sette anni. Il fiduciario immobiliare certificato a livello federale ha studiato economia aziendale presso la Kaderschule di Zurigo e ha completato il master in Studi avanzati in materia immobiliare CUREM presso l'Università di Zurigo.

Tobias Achermann

Tobias Achermann è stato CEO di Zug Estates Holding AG dal 2014 a maggio 2020. Con lo sviluppo dell'area modello Suurstoffi a Rotkreuz, il settore immobiliare addestrato
Economista affermato come esperto nello sviluppo di siti sostenibili e innovativi. Zug Estates vuole diventare la prima società immobiliare quotata con un portafoglio senza emissioni di CO2. Dal 1 giugno 2020 è amministratore delegato di Achermann Consulting GmbH, che persegue lo scopo di assumere incarichi di bordo e svolgere consulenze economiche.

Valentin Müller

Valentin Müller è da due anni CEO di UTO Real Estate Management AG, azienda specializzata nello sviluppo e nella gestione di portafogli immobiliari di terzi. I progetti attuali includono le Tiny Houses sullo Zollikerberg e la Performative House a Zurigo Unterstrass. Prima della sua attuale posizione, l'architetto qualificato è stato responsabile del settore immobiliare e membro della direzione del gruppo di AMAG Automobil- und Motoren AG.

Dott. Werner Schaeppi

Dott. Werner Schaeppi lavora come ricercatore in comunicazione e consulente presso l'agenzia di comunicazione Creafactory AG e presso l'istituto di ricerche di mercato mrc research & consulting ag a Zugo. È comproprietario di entrambe le società leader nel settore immobiliare, dei beni capitali e dei servizi finanziari. Werner Schaeppi ha studiato all'Università di Zurigo. Ha una licenza in linguistica e un dottorato in psicologia sociale.

Text: Claudia Gratz, Creafactory®