"Non crediamo in una soluzione politica"

Marcel Hug, CEO della Swiss Real Estate Association (SVIT), ha parlato in un'intervista sugli effetti della crisi della corona sul settore immobiliare e afferma quali problemi stanno affrontando i membri.

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Come è cambiato il mercato immobiliare dall’inizio della crisi della corona?
Marcel Hug: il lavoro è aumentato enormemente nella gestione. Vediamo il contrario nel marketing: quest’area è praticamente arrivata a un punto morto.

Quali aree del mercato immobiliare sono particolarmente colpite?
Soprattutto, la direzione – specialmente alla data del trasloco alla fine di marzo, l’Ufficio federale dell’alloggiamento (BWO) ha seguito un corso furtivo. Noi di SVIT abbiamo dovuto organizzare una campagna con un preavviso relativamente breve per convincere che puoi muoverti in condizioni di corona. Uno dei nostri grandi membri, Livit, ha avuto oltre 1000 cambi di residenza alla fine di marzo. Non potevano aver luogo solo due mosse. Qui le associazioni degli inquilini hanno trasformato un elefante in una zanzara. Questo argomento si normalizzerà sicuramente nelle prossime date di trasloco. L’attuale focus è sulle discussioni sulla riduzione degli affitti per gli affitti delle imprese. Qui vediamo una delle maggiori sfide.

Quali sono i maggiori problemi che attualmente affrontano i membri SVIT?
I nostri membri sono principalmente società di gestione. Quando si discute di possibili riduzioni degli affitti, agiscono come un intermediario tra i proprietari e gli inquilini aziendali. Per questo motivo, abbiamo fornito strumenti adeguati sul nostro sito Web. I membri possono, ad esempio, verificare quali inquilini aziendali sono interessati, come procedere al meglio nelle trattative, ecc. Al momento esiste anche una grande incertezza sulle amministrazioni condominiali: quando possono / si possono svolgere nuovamente le riunioni dei proprietari? I nostri membri devono anche affrontare molte domande relative agli inquilini. Ad esempio, se l’uso della lavatrice condivisa è sicuro in tempi di corona. Abbiamo pubblicato un lungo elenco di domande frequenti sulla nostra homepage. In tali momenti, la necessità di sicurezza e le risposte alle domande urgenti è estremamente elevata.

Qual è la tua raccomandazione specifica quando si parla di riduzioni degli affitti per gli affitti delle imprese?
Sosteniamo di dare una prima possibilità alla soluzione negoziata. Il Consiglio federale ha raccomandato questa soluzione, ma prima ancora che possa essere attuata, è già criticata come inadatta. Nessuno può attualmente presentare cifre statistiche. Per quanto ne sappiamo, i negoziati sono in corso.

“Potrebbero esserci casi giudiziari”

Ti sarebbe piaciuto un chiaro regolamento da parte del governo federale?
Al momento non crediamo in una soluzione politica tramite il diritto d’emergenza, che costituisce sempre un’interferenza con il diritto privato esistente. Tuttavia, siamo aperti alle soluzioni cantonali. La più comune tende a una terza soluzione: 1/3 dell’affitto è pagato dall’inquilino, 1/3 dal proprietario e 1/3 dallo stato. Se le soluzioni negoziate a livello federale fallissero, si potrebbe ancora ricorrere a tale soluzione. Rifiutiamo anche la soluzione 70:30 nella stanza (70% di rinuncia all’affitto). Dal nostro punto di vista, semplici regolamenti non sono semplicemente possibili. Ogni soluzione politica solleva immediatamente numerose domande dettagliate: cosa fai con gli affitti a livelli o indicizzati, cosa con i parcheggi, cosa con un centro fitness che ha ancora uffici nella parte posteriore, come trattate un ristorante che ha anche un take-away offerte? Alla fine, non è così semplice come alcuni politici immaginano la soluzione.

Che tipo di soluzione cantonale vorresti?
Riteniamo generalmente positive tutte le soluzioni cantonali basate sui negoziati. Finché entrambe le parti (inquilini / proprietari) non raggiungono un accordo, lo stato non interverrà. Sosteniamo una soluzione negoziata e riceviamo segnali da varie parti che ci sono riusciti. Non ci sono ancora numeri esatti. E fino a quando non li abbiamo, pensiamo che soluzioni diverse dalla negoziazione siano sbagliate.

E se, nonostante tutto, non fosse possibile trovare un accordo?
Quindi ci saranno casi giudiziari. La domanda in questo caso è: è la mancanza della proprietà in affitto o no. Qui, le opinioni differiscono, gli avvocati non sono d’accordo. Le decisioni in tribunale sarebbero poco attraenti, ma alla fine le conseguenze sarebbero. Inoltre, non ritengo che la soluzione dei tribunali arbitrali sia quella giusta. La situazione legale in questo caso è così poco chiara che persino questi avvocati non possono fare riferimento a precedenti della legge statale. Contrariamente ai tribunali arbitrali, i tribunali hanno legittimità statale con giudici democraticamente legittimati e neutrali e quindi di per sé una maggiore credibilità. Il loro compito è interpretare il giusto.

“Siamo rimasti sorpresi da quanti soldi fossero”.

Qual è il feedback dei tuoi membri sulle soluzioni di negoziazione: hanno successo?
Non esiste ancora una tendenza chiara. Ho contatti con grandi aziende come Livit, Privera, Wincasa ecc. E con le nostre PMI. I proprietari istituzionali hanno bisogno di una linea chiara a causa della grande quantità di contratti di locazione. Il Credit Suisse, ad esempio, ha emesso pagamenti per l’affitto. Swiss Life esamina ogni singolo caso e soprattutto aiuta le piccole imprese commerciali a ridurre l’affitto. Il Gruppo Raiffeisen ha a sua volta rinunciato all’affitto per tutti gli inquilini delle imprese interessate per tre mesi. In generale, tuttavia, non esiste uniformità. Ho sentito che anche le PMI sono accomodanti. Lì, inquilini e proprietari di solito si conoscono personalmente e le trattative si svolgono. La solidarietà è eccezionale nel mondo delle PMI. Di conseguenza, sento molte cose positive da quest’area.

Qual è il problema dei proprietari terrieri che non vogliono o non possono soddisfare tali richieste?
Abbiamo diverse situazioni dal lato del proprietario. Ci sono proprietari che dipendono dal reddito locativo. Ad esempio, se qualcuno ha un condominio come servizio di vecchiaia e un parrucchiere viene affittato lì, non sarà facile per loro rinunciare all’affitto. D’altra parte, ci sono proprietari privati che possono permettersi una simile deroga per l’affitto e di conseguenza non si trovano in una situazione di emergenza. Anche in questo caso si scopre che soluzioni globali porterebbero a risultati indesiderati.

Uno studio commissionato da SVIT mostra che ogni giorno di fermo, le società commerciali e di vendita devono affrontare un affitto di 15 milioni di franchi. Un numero enorme.
Con questo studio, volevamo aiutare a oggettivare l’argomento. Noi stessi siamo rimasti stupiti da quanti soldi sono effettivamente coinvolti. I nostri membri sono felici per lo studio. Ciò dimostra che questo argomento deve essere affrontato e ha rilevanza economica. Molti dei nostri membri si trovano tra le esigenze del proprietario e dell’inquilino. Questa situazione significa che c’è molta pressione sui nostri manager. Anche se il blocco è terminato, questo argomento sarà probabilmente con noi più a lungo. I nostri membri desiderano soluzioni soddisfacenti per entrambe le parti.

Ora dovresti vendere o acquistare la tua casa o proprietà commerciale?
Credo che la crisi della corona sia un evento a breve termine. Un investimento nella tua casa o in una proprietà commerciale è qualcosa a lungo termine. Penso che comprare / vendere a questo punto sia buono o cattivo come due o tre mesi fa. Fondamentalmente, il settore immobiliare è sempre un modo buono e relativamente a basso rischio di investimento: lo si può vedere quando si guarda il mercato azionario. Ovviamente, devi verificare se una proprietà commerciale è commerciabile. Attualmente vediamo pochissime transazioni per il bene della situazione. Anche se non credo che la crisi della corona abbia un impatto rilevante sui prezzi di vendita attuali.

“Sentiamo anche la pressione politica nel campo borghese”

La crisi della corona cambierà il mercato immobiliare a lungo termine?
Il commercio online ha registrato un altro boom con la crisi della corona. È probabile che in futuro gli spazi commerciali subiranno ancora più pressioni. Il tema dell’home office avrà anche un impatto sullo spazio dell’ufficio. Ora molte aziende stanno sperimentando quanto bene funzionano i loro home office. Se i dipendenti devono comparire in ufficio solo una o due volte a settimana dopo, gli imprenditori non dipendono più da una posizione centrale come il centro città. A mio avviso, lo spazio ufficio centrale sarà sotto pressione.

Quanto pensi che il danno sarà per il settore immobiliare?
Il danno sarà temporaneo. Per i proprietari terrieri, ciò consiste principalmente in più lavori a parità di tariffa. Ma esiste anche la connessione tra il contratto di gestione e l’affitto. Di norma, i gestori ricevono una determinata percentuale del canone come commissione. Se i posti vacanti o i decreti degli inquilini aumentano, il gestore perde parte delle commissioni. Tuttavia, sono molto fiducioso che il nostro settore emergerà più forte dalla crisi.

Si legge spesso che il settore immobiliare dovrebbe cavarsela relativamente bene. Condividi questa valutazione?
Dipende sempre da chi lo confronti. L’industria è
certamente non è un profittatore, ma non è così gravemente influenzato, ad esempio, dal turismo o dalla gastronomia. Notiamo che l’immagine di ricchi proprietari di immobili, che sono gli unici che vogliono uscire incolumi dalla crisi, ritratta in alcuni media, non ci aiuta nel nostro lavoro politico. Riteniamo che anche la pressione politica sia considerevole nel campo borghese, poiché il commercio interessato soffre fortemente delle conseguenze legate alla corona. Fondamentalmente, investire nel settore immobiliare è, a mio avviso, un impegno a lungo termine. Puoi vederlo quando guardi gli ultimi 30 anni. Non vedo scoppiare la bolla immobiliare sopra menzionata. Proprio come il cambio di tasso di interesse ha annunciato per anni. Finché i prezzi delle case aumentano, si prevede che la bolla esploda. Preferisco attenermi ai fatti piuttosto che alle previsioni.

Dove vedi le possibilità dopo Corona?
Chiaramente nella digitalizzazione, accelerata dalla situazione attuale. Ci sarà un’altra spinta qui. Vedo qui grandi opportunità per aumentare l’efficienza nel settore.

LVE