Stefan Kurath: «Bei Arealentwicklungen ist diplomatisches Verhandlungsgeschick nötig»

Befindet sich das Areal in einem Gebiet mit einer expandierenden Wirtschaft, sind die Erfolgschancen einer Transformation gross. Doch nur mit Einbezug aller Akteure gelingt eine hochwertige Arealentwicklung.

Herr Kurath, das 2014 in Kraft getretene revidierte Raumplanungsgesetz schiebt dem Wachstum in die Fläche einen Riegel vor und fordert die Entwicklung nach innen. Das heisst?
Arealentwicklungen finden zukünftig in einem gebauten Kontext mit vielen Akteuren und noch mehr Anforderungen statt. Planungsbehörden und Grundeigentümer müssen damit umgehen können. Es braucht eine klare Strategie der Mitwirkung. Das macht das Vorgehen komplizierter und erfordert auch Diplomatie.

«Es braucht eine klare Strategie der Mitwirkung.»

Wie viele Industriebachen sind aktuell in der Schweiz vorhanden?
Gemäss Bundesamt für Raumentwicklung sind zahlreiche ungenutzte Areale ab einer Grösse von 10 000 Quadratmetern mittlerweile zwischen- oder umgenutzt worden. Dass das Potenzial für die Revitalisierung von Brachen ungebrochen ist, zeigt der Entwicklungsatlas von Wüest Partner. Dieser listete 2018 über 700 Areale auf, die aufgrund von Fläche und Gestaltungsoptionen attraktiv sind. Doch die funktionale wie wirtschaftliche und ökologische Aufwertung von Arealen ist anspruchsvoll, denn jede Entwicklung ist ein Einzelfall. Alle Phasen in einem Revitalisierungsprozess können lange dauern.

Warum?
Die Gründe hierfür sind vielfältig. Auch wenn Makro- und Mikrolage erfolgsversprechend sind, können Altlasten, Denkmalschutzauflagen, ungünstige Bauökonomie sowie behördlicher oder privater Widerstand eine Umnutzung kompliziert machen. Dennoch besitzen Arealentwicklungen gute Erfolgschancen.

Worauf beruhen diese Erfolgschancen?
Befindet sich das Areal in einem Gebiet mit einer expandierenden Wirtschaft sind die Erfolgschancen einer Transformation gross. In der Schweiz gibt es zahlreiche Projekte, die das belegen. An Standorten mit Bevölkerungswachstum sorgen innovative Projekte für den benötigten Wohnraum. Liegt eine Industriebrache standortmässig günstig, stellen diese in unterschiedlichen Formen auch eine bedeutende Nutzugsreserve dar. Hinzu kommt, dass die Umnutzung der bebauten Entwicklungsflächen Wohnraum für 288 000 Personen bieten würde und zusätzlich sich 257 000 Arbeitsplätze realisieren liessen.

Immer wieder hört man, das Arealentwicklung eine sinnvolle Wertschöpfung ist. Was ist darunter zu verstehen?
Insbesondere ältere Industrie- und Gewerbeareale liegen mittlerweile zentral gelegen in den Stadt- und Siedlungsgebieten. Städtebaulich macht es Sinn, diese zu entwickeln und neuen Nutzungen zukommen zu lassen und so neue Entwicklungsimpulse für die umgebenden Stadträume zu geben. Wir können da von einer städtebaulichen Wertschöpfung sprechen. Natürlich werden auch die Eigentümer wirtschaftliche Wertschöpfung betreiben können bei entsprechender Nachfrage.

Gibt es eine Art Leitfaden für eine Arealentwicklung? Wenn ja, wie sieht dieser aus?
Idealerweise versucht man, die städtebaulichen und gesellschaftlichen Alleinstellungsmerkmale eines Areals herauszuarbeiten und zu stärken, indem man sie massgeschneidert anreichert. Wichtiger als auf andere Arealentwicklungen zu schauen, ist es also, Experimente zu wagen und möglichst viele von der Transformation betroffenen Akteure mit auf den Weg zu nehmen.

Warum sind urbane Lebensqualitäten mehr denn je gefragt?
Drei Viertel der Menschen in der Schweiz wohnt und arbeitet in Städten oder Gemeinden der städtischen Agglomerationen. Der Trend ist ungebrochen, und die Siedlungsfläche dehnt sich immer weiter aus. Um dem entgegen zu wirken, wird eine Siedlungsentwicklung nach innen angestrebt.

Die Nachhaltigkeit spielt sicherlich auch bei Arealentwicklungen eine wichtige Rolle.
Unbedingt. Egal, welche Ziele Investoren mit einer Entwicklungsfläche anstreben möchten, eines haben alle Projekte gemeinsam: Der Erfolg hängt nicht nur von Faktoren wie Rentabilität, zentrale Lage im urbanen Umfeld, gute Verkehrsanbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Vermarktungspotenzial ab.

Sondern?
Immer mehr Menschen streben auch ökologische wie gesellschaftliche Nachhaltigkeit an. Das geschieht zum Beispiel an Orten, die vielfältige und veränderbare Lebens- und Nutzungsformen erlauben. Wenn brachliegende Areale als Wirtschaftsstandorte neu entwickelt werden sollen, dürfen die sich in den Lebensstilen widerspiegelnden Bedürfnisse nicht vernachlässigt werden. Dazu gehört auch eine gute soziale und funktionale Durchmischung. Die Umsetzung dieser Attribute trägt zu einem positiven Gesamt­image bei.

Das Attisholz-Areal im solothurnischen Riedholz ist eine der grössten Industriebrachen der Schweiz. Die Transformation soll 2045 abgeschlossen sein. Ist vorhersehbar, wie die Menschen in 25 Jahren leben möchten?
Man kann alle die städtebaulichen Strukturen sukzessive stärken und aufrüsten, die bereits die letzten hundert Jahre den gesellschaftlichen Wandel überdauert haben und auch die nächsten hundert Jahre überdauern sollen. Das nenne ich das städtebauliche Grundgerüst. Inwieweit das Areal sich aber tatsächlich entwickelt oder stagniert, basiert auf Wachstums- oder Schrumpfungsprozessen. Welche Bedürfnisse die zukünftigen Bewohner haben werden, steht in den Sternen. Architektur und Städtebau bedeutet auch weniger vorauszusagen wie etwas wird, als vielmehr Strukturen zu entwerfen, die zukünftige Ereignisse ermöglichen, von denen wir heute nicht wissen, wie sie sein werden. Die Bauten mit Nutzungsangeboten können verfeinert werden, wenn sich die Entwicklungsperspektive auf zwei Jahre verkürzt hat.

Welches sind gute Beispiele, bei denen die Bevölkerung mitreden konnte?
Zum Beispiel das Sulzer-Areal in Winterthur. Durch Aktivitäten während der Transformation gelang es besonders im Lagerplatz-Areal, die Beziehungen und Bindungen zum Quartier aufrecht zu erhalten. Mittels guter Angebote fürs Gewerbe und Wohnen wurde ein relativ stabiles Quartierleben erreicht, das weiter transformiert wird. Und bei der Überbauung Kalkbreite in Zürich wurden bereits vor dem Bau Kollektivgärten realisiert und dadurch die Verbundenheit zum Ort gestärkt. Die Nachbarschaft wird belebt, wenn Freiräume bereits während der Bauphase bespielt werden. Eine weitere Möglichkeit von Arealentwicklung sehe ich mit «Sihlcity», der ehemaligen «Zürcher Papierfabrik an der Sihl», welches 2007 als erstes Urban Entertainment Center, inklusive einem Hotel, eröffnet wurde.

Was macht «Sihlcity» speziell?
Vom früheren Gebäudekomplex auf dem Areal blieben vier Bauten erhalten, die als Zeitzeugen an ein Stück Zürcher Geschichte erinnern. Mit dem Bikepark gibt es zudem Freizeitmöglichkeiten für alle, die nicht an Konsum gebunden sind – und das Sihlufer bietet Erholung. Das Nebeneinander dieser sehr unterschiedlichen Angebote, die gute Verkehrs­erschliessung und Dichte ist wohl ein Erfolgsfaktor.

Gilt die Schweiz eigentlich als Vorzeigeland in Sachen Arealentwicklung? Wenn ja, warum?
Die Deindustrialisierung hat in der Schweiz früh eingesetzt, und die Kapitalflüsse haben es ermöglicht, umfassende Massnahmen zu ergreifen und die Arealentwicklungen ganzheitlich in Angriff zu nehmen. Die Schweiz hat hinsichtlich der Entwicklung von Arealen eine relativ grosse Kontinuität, und Gebiete wie Zürich West oder Neu Oerlikon haben in den 1990ern und 2000ern viel Aufmerksamkeit erweckt.

Noch ein Blick über die Grenzen hinaus. Welche Arealentwicklungen im nahen Ausland dienen Ihnen als Vorbild und warum?
Grosse Arealentwicklungen haben vor allem in den ehemaligen Häfen grosser Städte stattgefunden. So haben sich in den 1990ern in Amsterdam die zentralen Hafenanlagen zu grossen Wohnquartieren und vollwertigen Stadtteilen entwickelt. In Hamburg hat die Transformation des Hafens zur «HafenCity» viel Aufmerksamkeit erweckt, insbesondere auch mit der Elbphilharmonie der Schweizer Architekten Herzog & de Meuron. In Antwerpen ist die Transformation des Hafens noch in vollem Gange. Auch hier geht es um die Öffnung ehemaliger Hafen-, Lager- und Arbeitsplatzgebiete für Wohnbauten, kulturelle Einrichtungen, Naherholungsgebiete und Ausbilden von neuen Wasserfronten und Stadtsilhouetten. ■

Philipp Dreyer / Bild: zVg