Datenschutz und Immobilien – aktuell wie selten zuvor
Die Kombination der Begriffe «Datenschutz» und «Immobilien» mag auf den ersten Blick nicht selbstverständlich sein. Die fortschreitende Digitalisierung in der Immobilienbranche und die Auswirkungen des neuen Datenschutzgesetzes werden dies ändern.
Was ist Datenschutz und was nicht?
Es ist keine Regelung zum Umgang mit Sachdaten, wie etwa zur Verwendung von definierten Datenformaten oder Vorgaben zur Datendurchgängigkeit in Bauprojekten. An einer solchen Regelung fehlt es heute leider weitestgehend, letztlich zum Nachteil der Immobilieneigentümer. Das Datenschutzgesetz (DSG) regelt die Bearbeitung von Personendaten unter anderem durch Privatpersonen und Unternehmen. Jede Person soll grundsätzlich über die Verwendung ihrer Daten selbst bestimmen können. Das Schweizer Datenschutzrecht ist so konzipiert, dass die Bearbeitung von Personendaten durch Private grundsätzlich erlaubt ist, sofern die im DSG bestimmten Grundsätze (z.B. Zweckbindung, Datenminimierung) eingehalten werden. Das revidierte DSG tritt am 1. September 2023 in Kraft. In einem Immobilienzyklus finden sich zahlreiche Ansatzpunkte für den Umgang mit Personendaten. Nachfolgend werden einige Bereiche beleuchtet:
Vermarktung durch Makler
Durch ihre Aktivität gelangen Makler in Kontakt mit Interessenten, deren Kunden- und Personendaten sie bearbeiten. Makler sind deshalb neu gesetzlich verpflichtet, eine Datenschutzerklärung aufzusetzen. Darin müssen sie die betroffene Person unter anderem darüber informieren, welche Daten zu welchem Zweck erhoben resp. verarbeitet werden, wie die Verarbeitungsmodalitäten aussehen und welche Rechte ihr zustehen. Die Erklärung kann auf der Website oder in den AGB publiziert werden. Werden für den Verkaufsprozess Mieterspiegel verwendet, so ist Vorsicht geboten. Entweder sind Personendaten zu schwärzen oder die Mieterschaft hat der Weitergabe an Kaufinteressenten explizit zuzustimmen bzw. die Mietverträge enthalten Klauseln, die die Weitergabe im Verkaufsprozess zulassen.
Bewirtschaftungsdaten
Im Rahmen der Bewirtschaftung werden häufig Daten bearbeitet: Mieterchecks vor Vertragsabschluss, Nutzerdaten über den Betrieb einer Liegenschaft, Daten aus Zutrittskontrollen (ausserhalb der Liegenschaft oder zur Mietereinheit), Netzwerkdaten, elektronischer Concierge oder smarte Lösungen, welche seitens Vermieterschaft angeboten werden (wie Tablets in Mieträumen, Smart Homes etc.). Das DSG schafft für jeden Leistungserbringer eine Verpflichtung, über die von ihm bearbeiteten Daten Rechenschaft abzulegen und eine gesetzeskonforme Handhabung sicherzustellen. Es ist daher zu empfehlen, eine individualisierte datenschutzrechtliche Analyse durchzuführen. Bei einer solchen sind unter anderem die konkreten Umstände und Datenflüsse, Art der Daten und Leistungserbringung sowie die Speicherorte zu beachten. Die Mieterschaft ist jeweils über sämtliche Bearbeitungen ihrer Personendaten zu informieren, sofern nicht entsprechende Grundlagen im Mietvertrag vorhanden sind.
Angebot ins Ausland
Richten sich Verkaufsangebote auch an Personen im EU-Raum, so sind die Vorgaben der europäischen Datenschutzverordnung (DSGVO) zu beachten. Diese sind in einigen Punkten wesentlich strenger als die Regelungen des DSG. Allenfalls ist der Einsatz von Geoblockern zu prüfen.
Seidel & Partner Rechtsanwälte AG ist spezialisiert auf Rechtsfragen für Bau, Planung und Immobilien. Unser Fokus liegt auf wertschöpfungs- und lösungsorientiertem Support für KMU’s, Investoren, Genossenschaften und Behörden. Wir streben wirtschaftlich sinnvolle Lösungen an; anwaltstypische Prozessführungen sind für uns nur das letzte Mittel.
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